新城控股仍在等王振华最后一只靴子落下( 二 )
利空尽出就是利好？
6月17日、6月18日两天 ， 新城控股股价分别上涨1.99%和0.12% ， 对此有证券分析师认为是利空出尽 ， 王振华事件对新城控股的影响在未来已经可以被忽视 ， 公司经营正要回到正常上来 。
在2019年7月 ， 王振华丑闻事发后 ， 新城控股股价全面下跌银行及金融机构收紧了对新城控股的融资 ， 为此新城控股决定通过出售项目来断臂求生 。
随后 ， 新城控股在舆论掀起的风暴中开始了公司自救 ， 不断发布项目出售计划 ， 拟转让40个项目 ， 交易总额不超过150亿元 。 发布公告后仅两天 ， 新城控股便已转让15个项目 ， 回笼现金约69亿元 ， 随后再无更多转让项目回笼资金的公开报道 。
除回笼资金外 ， 王晓松上任后的新城控股为稳定人心 ， 还出台了股权激励计划 ， 通过“撒钱”来保证公司稳定 。
2019年11月14日 ， 新城控股发布公告向激励对象授予权益总计2723.24万份 ， 涉及的标的股票种类为人民币普通股 ， 约占本计划草案公告时公司股本总额22.57亿股的1.21% 。
激励对象包括公司董事兼联席总裁梁志诚、陈德力、袁伯银 ， 财务负责人管有冬 ， 董事会秘书陈鹏以及103名中层管理人员及核心骨干 ， 共计激励人数108人 。
本计划首次授予的股票期权的行权价格为27.40元/股 ， 限制性股票的首次授予价格为13.70元/股 ， 分三年行权 ， 行权比率分别为40%、30%、30% 。
除此外 ， 新城控股还制定了详细的行权日期 ， 保守估计想要将这些期权全部消化还需要3-4年的时间 ， 结合激励计划的高管名单 ， 似乎是有意用利益来稳定高层的人心 ， 防止高管变动给公司带来影响 。
对于新城控股做出的努力 ， 今年1月15日 ， 国际评级机构穆迪做出了高度评价 ， 将新城控股和母公司新城发展（新城发展持有新城控股 67.1%股权 ， 为新城发展子公司 ， 穆迪将两家公司合称新城集团）的展望从负面调整为稳定 。
在穆迪的新闻稿中 ， 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“因合约销售强劲且主动采取措施保持流动性 ， 新城集团的流动性得以增强 ， 这将为上述两家公司因前董事长遭刑事指控所导致的风险提供良好的缓冲空间 。
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虽然评级上调 ， 穆迪在新闻稿中也指出若新城集团发生合约销售增速放缓 ， 则其将面临评级下调压力 。
现在看来 ， 新城控股压力不小 。 新城控股2020的销售目标是2500亿元 ， 这与2019年2700亿元的实际销售额相比出现了负增长 ， 而在此前多家机构对新城控股2020年的销售目标预测是3000亿元 ， 增长目标缩减了有200亿元 。
地产公司的基本盘就是销售 ， 地产公司没钱没地都不可怕 ， 最可怕的是销售下滑 。 截至今年5月31日 ， 新城控股实现合同销售金额约224.12亿元 ， 销售面积约203.93万平方米 ， 完成了年度目标28.58% 。 考虑到今年疫情的影响 ， 和一季度是传统的销售淡季 ， 新城控股现在看来完成2500亿元的销售目标压力不大 。
但即便是完成了2500亿元的销售目标 ， 对于新城控股也是不够的 ， 因为公司存在大规模的利息资本化 。
新城控股2017-2019年三年的利息资本化分别为：16.73亿元、34.90亿元和45.24亿元 ， 增速非常快 ， 而这三年新城控股的利息支出为21.60亿元、39.96亿元和55.96亿元 ， 资本化的利息金额常年在利息支出的77%以上 ， 这很大程度让新城控股的利润数据变得好看 。
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