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蛇口观点直击 | 招商蛇口股东会里的投资性房地产与估值

观点地产网 六月里的深圳 ， 天气是极热的 ， 人身处其中也是燥动难耐 。
但有别于燥热的天气 ， 6月24日 ， 招商蛇口(001979,股吧)2019年度股东大会上 ， 十几位股东到场后却显得十分安静祥和 ， 每个人都在仔细研究着分发下来的资料 。
不一会 ， 董事长许永军便领着董事总经理蒋铁峰、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁、董事常务副总经理刘伟、副总经理聂黎明等一众管理层列席了此次股东大会 。
这是许永军第一次主持招商蛇口的年度股东大会 。 除了前面宣读议案之外 ， 会上他的发言并不算多 ， 更多是整合股东提出的问题 ， 并一一安排给对应的管理层 ， 显得从容有余 。
大会开了整整一个半小时 ， 其中包括了五十分钟左右的议案宣读环节 。 而股东会审议的议案足足有15项 ， 一众管理层轮流宣读 。
议案投票仅花了几分钟 。 “在记票时间里 ， 各位股东有相关问题可与公司管理层进行交流 。 ”许永军讲出这句话之后 ， 现场的股东开始有些涌动 。
但显然 ， 对于从各地赶来的股东们而言 ， 有很多关于招商蛇口的疑问需要管理层们解读 ， 而这些问题都是关乎股东切身利益的 。
投资性房地产大涨之下
首先提问的股东 ， 关注到了招商蛇口2019年投资性房地产大涨的情况 。 数据显示 ， 2019年末 ， 招商蛇口投资性房地产903.76亿元 ， 占总资产的比例为14.63% 。 但2019年初这一数据仅为308.04亿元 ， 占总资产比例为9.4% 。
因而股东提出疑问 ， 这些新增的投资性资产的分布以及资产收益回报等情况究竟如何？
蒋铁峰对此进行了回应 ， 他先是提到了招商蛇口的转型：“确实最近房地产行业都在讲转型 ， 其实招商蛇口跟别的房地产企业最大的一个不同是 ， 一直是综合发展 。 ”
“特别是2015年区域房地产合并之后 ， 现在整个制造业集团大部分工业园区都注入到上市公司里面 ， 所以自然而然地多了投资性房地产 。 ”他继续解释 ， 比如说商业园区有游轮和酒店公寓 ， “我们要做大的项目比较多 ， 那里面必然会配合很多配套的服务、社会性以及公益的相关战略 ， 这都会带来投资性房地产的增长 。 ”
至于投资性房地产的分布 ， 蒋铁峰称 ， 招商蛇口投资性房地产90%以上集中在核心一二线城市 ， 基本上资产的估值是比较好的 。
“现在当单纯只做住宅管理是不可行的 ， 招商蛇口综合的技术能力、产业园区的综合能力等还能在市场上不断地获得一些优质资源 。 ”他继续重申转型 。
对于下一步计划 ， 蒋铁峰也透露 ， 更重要的是把投资性房地产放在经营状况上面 ， 也会有一些打算充分、核心的部分是永远持有的 。 “它对上市公司贡献稳定的现金回报 。 ”
而根据此前业绩会介绍 ， 招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期 ， 目前已开业运营面积286万平方米 ， 在建445万平方米 ， 预计三年内建成并入市300万平方米 。
“还有一部分我们可以产能缩表 。 ”蒋铁峰称 ， 今年成立了特定市场管理中心 ， 2020年也是招商蛇口的资管年 ， 也是想把收入900多亿元资产在未来的持续增长中 ， 把它补充好、建好、经营好 ， 给企业带来更好的效益 。
这是他继业绩会之后再次提到了招商蛇口的“资管年”概念 。 据悉 ， 2019年 ， 招商蛇口已成立资管中心 ， 2020年将搭建统一资产管理平台 ， 尝试轻重分离、建管分离 ， 对业务进行重整、整合 ， 统一持有型物业的品牌与产品线 。
另外 ， 招商蛇口将按照快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)的三类发展策略组合产品线铺排 。
股价与价值
而这次股东会同样绕不开招商蛇口股价长期被低估的问题 。 这大概是每次公开场合 ， 招商蛇口的管理层被问得比较多的问题之一 。
一名股东坦言 ， 这也是大多数投资者一个比较大的困惑：“招商蛇口牌面上的东西非常多 ， 包括资源禀赋、运筹能力、协调能力、非市场拿地能力 ， 为什么价值在资本市场上的体现会有一个不理想情况？”


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