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财经新媒体|绿城分拆代建业务上市 轻资产输出模式仍存挑战( 二 )


虽然 ， 绿城代建业务的毛利率水平明显高于传统开发业务 ， 但是其毛利率水平却在下降 。 根据招股书披露 ， 2017年-2018年末及2019年前三季度 ， 绿城管理毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9% ， 呈现持续下滑态势 。
对于毛利率连续下滑的原因 ， 绿城管理解释称 ， 这主要受商业代建业务的毛利率影响 ， 商业代建业务毛利率减少 ， 主要由于与业务伙伴合作快速发展 ， 须支付若干比例的管理费所致 。 目前 ， 绿城管理商业代建的收入占比在70%以上 。
根据利润分摊协议 ， 绿城管理收取有关管理费的预先协定百分比(一般为20%至30%)后 ， 须向合作伙伴支付余下的结余并将其作为服务成本入账 。 而就在2019年 ， 在商业代建方面 ， 公司支出的服务成本为6.904亿元 ， 收入为6.756亿元 ， 支出超过了收入 。
事实上 ， 在绿城管理走上IPO之前 ， 已经减少了对母公司代建业务依赖 ， 并在商业代建中降低了自行运营的比重 ， 更加重视与业务伙伴的合作 。 然而 ， 从纯代建走向了共建 ， 规模扩大了 ， 绿城管理的合作代建业务却遭遇到考验 。
2017年至2019年 ， 绿城管理所占合营公司业绩为亏损870万元、2740万元、1540万元 。 同期 ， 所占联营公司业绩自2018年的亏损170万元增加至2019年的亏损660万元 。
不仅如此 ， 由于确认代建项目的所有收入一般耗时长达5-6年 ， 项目拥有人延误或未能付款可能会对公司的现金流状况和运营资金能力造成影响 ， 因此2017年至2019年 ， 绿城管理的贸易应收款项减值和信贷亏损拨备分别为1.024亿元、7820万元以及1.377亿元 。
财经新媒体|绿城分拆代建业务上市 轻资产输出模式仍存挑战
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有关合作亏损的具体原因和应对措施 ， 绿城管理方面表示 ， 因为处于上市前的静默期 ， 暂无法回应 ， 一切信息以招股书口径为准 。
“代建的确很难赚钱 ， 这是因为一些公司把有问题的项目拿出来和代建公司合作 ， 这也是代建业务发展的障碍之一 。 ”资深房地产投融资和战略专家张健表示 ， 对比物业服务客户稳定、衍生服务比较多 ， 代建业务延续性就比较难 ， 需要提高自身的能力 ， 包括建立标准化体系 ， 以及提高效率同时还要保障品质 。
陈霄认为 ， 轻资产输出模式能够在降低风险的同时推动业务快速增长并提高盈利能力 ， 但仍存在风险 ， 一旦合作方出现问题 ， 就会对自身品牌造成伤害 ， 并会产生一系列后续问题 。 毛利率下滑、合作模式的亏损 ， 对于未来上市后的股价可能会产生一定影响 。
“代建＋物业”或成突破口
数据显示 ， 2019年绿城管理销售额攀升至664亿元 ， 对绿城中国销售额贡献达33% ， 然而销售额快速增长的背后 ， 却是代建业务仅占绿城营收、利润比例的分别为3.2%、15.7% 。 具体来看 ， 2017年至2019年 ， 绿城管理持续经营业务所得利润分别为2.59亿元、3.63亿元及3.89亿元 ， 2019年仅增长0.26亿元 。 这也意味着 ， 代建业务的利润并不比房地产开发高 。
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关于商业代建业务的盈利增长难持续的担忧 ， 知名地产分析师严跃进分析称 ， 代建方不光是简单的品牌输出和工程代理 ， 更多是还是要在房地产业务的全生命周期中积极研究各类需求 。
陈霄认为 ， 对于当前来说 ， 代建行业处在迅速发展阶段 ， 当前规模是重要的决胜因素 ， 而随着房地产市场的风险性和竞争性逐渐加剧 ， 对于未来的代建行业来说 ， 可以通过收并购发展成为实力更强大的综合平台 ， 提升竞争力 。 另外 ， 可通过扩大物业类型和领域的方式 ， 来寻找新的增长点 。
虽然业内普遍认为代建业务并非长期持续性业务 ， 但由于代建业务除了施工建设过程之外 ， 后续还能向代建项目输出物业管理服务的优势 ， 已然成为资本最为青睐的轻资产业务之一 ， 因此近两年房企们纷纷通过拆分代建、物管来独立上市 。


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