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佳源国际|佳源国际融资路：拟分拆物业赴港上市，去年融资净流出79亿

【佳源国际|佳源国际融资路：拟分拆物业赴港上市，去年融资净流出79亿】
北京联盟_本文原题：佳源国际融资路：拟分拆物业赴港上市 ， 去年融资净流出79亿
佳源国际|佳源国际融资路：拟分拆物业赴港上市，去年融资净流出79亿
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6月28日 ， 上清所信息显示 ， 佳源创盛控股集团有限公司拟发行2020年度第四期中期票据 。
根据披露 ， 佳源创盛本期基础发行规模为5亿元 ， 发行金额上限为10亿元 ， 期限3年 ， 固定利率 ， 根据簿记建档结果确定 。 所募集的资金将全部用于偿还发行人有息债务 。
而两天前 ， 佳源集团还公布了分拆物业上市的招股书 。
佳源集团和佳源创盛均为同一实控人控制下的企业 。 6月26日晚间 ， 佳源国际旗下佳源服务向港交所提交招股书 。 值得注意的是 ， 这是本周继荣盛发展、雅居乐、合景泰富后 ， 第四家向港交所提交招股书的房企物管公司 。
连续两年融资净现金流为负 ， 美元债券利率达11.75%
近段时间 ， 佳源系接连融资 ， 或与其现金状况有关 。
6月24日 ， 佳源国际发布公告称 ， 拟发行2亿美元利率为11.75%的优先票据 ， 已向联交所提出申请 。
一个月前 ， 5月24日 ， 佳源创盛控股集团有限公司新增股权出质 。 出质股权数额5000万元 ， 质权人为中航信托股份有限公司 ， 登记日期为2020年05月20日 。
去年 ， 佳源国际共发行了6笔优先票据 ， 规模合计7.42亿美元 。 其中 ， 两笔合计2.5亿美元的优先票据利率达11.375% ， 4笔合计4.925亿美元的优先票据利率达13.75% 。
2019年5月2日 ， 佳源国际发行一笔2022年到期的2.25亿美元的优先抵押票据 ， 票面利率达到11.375%；2019年下半年 ， 佳源国际9月、10月先后发行的两笔美元优先票据票面利率均达到了历史新高的13.75% ， 较往年出现了大幅提升 。
在高息发债背后 ， 2019年佳源国际的资金来源也发生了变化 ， 信托贷款的使用比例已远远高于银行贷款 。
2019年报显示 ， 佳源国际连续两年融资净现金流为负 。 年报显示 ， 佳源国际2018年融资活动现金流净额为-35.35亿元 ， 2019年下降至-78.99亿元 。
年报显示 ， 截至2019年末 ， 佳源国际银行贷款由2018年末的66.46亿元下降至40.61亿元 ， 与此同时信托贷款由58.31亿元增至77.03亿元 。
去年物业服务营收4.54亿 ， 分拆上市或缓解佳源融资压力
在2019年的业绩会上 ， 佳源国际副主席张翼就曾透露过推进物业分拆上市的消息 。 分拆物业进行融资 ， 对母公司而言 ， 或将降低其融资成本 。 佳源服务在上市前的股东架构中 ， 其控股股东为佳源国际控股 ， 持有100%股份 。
招股书显示 ， 2017年、2018年及2019年 ， 佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元 ， 复合年增长率为47.2% 。
截至2019年 ， 佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米 ， 三年复合年增长率为21.8% 。 在管物业的总建筑面积 ， 由2017年1400万平方米 ， 增至截至2019年的2610万平方米 ， 复合年增长率为36.5% 。
其中 ， 84.3%在管总建筑面积约位于长江三角洲地区 。 此外 ， 浙江在管物业数量为74个 ， 江苏有33个、安徽8个、上海4个 。
与此同时 ， 佳源服务的人工分包成本也在增加 。 2017年、2018年及2019年 ， 佳源服务的人工成本分别占其服务成本总额的74.4%、72.0%及75.1% 。 同期 ， 分包成本分别占其服务成本总额的8.8%、9.3%及9.8% 。
佳源开发的在管物业是佳源服务的主要收入来源 ， 包括佳源国际及佳源创盛集团 。
2017至2019年 ， 佳源开发的物业营收分别为1.63亿、2.35亿和2.9亿 ， 分别占同期物业管理总收入的96.3%、90.8% 及79.4% 。
物业管理服务费的收取上 ， 佳源服务按照包干制和酬金制两种方式进行收取 ， 大部分物业管理费按照包干费方式进行收取 ， 2017年-2019年 ， 佳源服务按照包干制收取的物业费占比99.8%、99.7%及99.6% 。


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