新社区管家|太难了！年年陪跑，500万只能买到深圳的这种地方…（附2020年“打新”功略）( 二 )
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泡沫堆积在深圳西部？
不用问 ， 出于一二手房倒挂的原因 ， “僵尸盘”天福华府迎来了它的回春之日 。
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天福华府附近二手房价格 ， 图片截取自：链家网
如果按照过去十年计算 ， 涨幅最好的当然是福田——整个深圳的中心 。 但随着南山起来了 ， 宝安也随之崛起 ， 罗湖没落 。
根据中国房价行情网的最新数据 ， 这一年涨幅最多的是：
宝安 同比涨幅29.58%南山 同比涨幅19.11%福田 同比涨幅17.33%
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图片截取自：中国房价行情网
西部的预期 ， 尤其是宝安 ， 大家都看得到 。
如果你要问 ， 深圳这样的涨幅是不是存在泡沫呢？
通常来讲 ， 房价收入比可以反映一个地方的楼市泡沫有多大 。
根据近日上海易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示 ， 我国一线城市的房价收入比明显高于其他城市 。
其中 ， 深圳以35.2的房价收入比遥遥领先 ， 三亚房价收入比27.6% ， 上海房价收入比25.1 ， 北京房价收入比23.9 ， 买房压力真的很大 。
这么看的话 ， 深圳的房价泡沫确实存在 ， 而且不小 。
那么 ， 高房价泡沫又是如何形成的呢？
有三要素：心理预期 ， 羊群效应 ， 资金问题 。
例如香港 ， 在1997年之前 ， 香港人都认为房价不会跌 ， 因为当时从1994年开始已经高涨了好几年 ， 最疯狂的时候 ， 一些中产可以通过高杠杆炒房一个月赚过百万 。
当时人们的心理预期很好 ， 也有人多中产跟着朋友一起炒房 ， 资金不断涌入房地产市场 。
但 ， 泡沫总会有击破的那一天 。
97年金融危机出现不久后 ， 整个楼市也出现大崩盘 ， 很多人因炒房变成了负资产 ， 最终破产 。
回到深圳 ， 目前深圳西部确实存在着一个不错的购房心理预期 ， 毕竟深圳是在向西发展的 ， 也因此有很多人看着宝安的涨势把资金堆在了这里 。
可以说 ， 深圳三要素皆备 。 然而 ， 香港和深圳的不同点在于——深圳真的有刚需 ， 有真实的需求 ， 而当年的香港楼市只是一场中产的投资游戏 。
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深圳刚需很难
这么看来 ， 深圳刚需很艰难：
一边是越堆越高的房价（更多是二手房） ， 一边是高杠杆面临的巨大压力 ， 而限价的新房似乎成了刚需聊以慰藉的救命稻草 ， 尽管中签率只有个位数 。
再看深圳人的二手房成交价位 ， 2019年有37.2%的人选择了300-450万的房子 ， 而选择300-600万价位的购房者超过了六成 。
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2019年深圳二手房成交了77149套 ， 这么计算的话 ， 300-600万的客群大约有47986人 。
再看目前链家的二手房地图 ， 如果把条件设在总价在300-600之间 ， 两房或三房 ， 70-90平左右的 ， 选择并没有太多 。
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需求多 ， 限价新房却不多 ， 于是深圳“打新”成了“打鸡血” ， 但刚需们是放着二手房不要了吗？其实也不是 。
这是贝壳统计的住建局数据：
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截止到昨天（6月23日） ， 深圳二手房（住宅）累计网签已经达到8633 ， 6月成交量很有可能会破万 。
“破万”是什么概念？
过去2015-2016深圳楼市最火爆的两年 ， 有大概三个月左右的时间二手房成为是超过1万套的 。
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