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锌财经|金地要赔2.28亿，夸大宣传、虚假承诺

锌财经|金地要赔2.28亿，夸大宣传、虚假承诺
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本文经授权转载自公众号：大德财经（ID：dade1816）
文/白玉
原标/金地赔了7400多万
以购房总价款30%赔偿购房者损失 ， 人均322万 ， 合计赔款7400余万 。
这是深圳市中级人民法院关于购房者与上市房企金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）房屋买卖合同纠纷系列案的终审判决 。
引发纠纷的楼盘叫做深圳金地塞拉维花园 ， 推广案名为金地·鹭湖1号 ， 开发商为金地集团全资子公司深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城） 。
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2017年 ， 张洪成等23人购买了金地塞拉维花园的别墅 。
当年3月31日 ， 房屋交付 。 交付时 ， 别墅拥有地下负一层和地下夹层 。
他们按照计划进行地下层隔墙施工 。 第三方施工改造公司是金地北城指定的 ， 金地北城让张洪成他们与其签署了施工改造合同 。
也正是在房屋买卖合同及施工改造合同签订后 ， 张洪成等23人支付完毕了全部购房款 。
为何要等签完施工改造合同？因为依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层 ， 不含地下负一层和地下夹层 。
【锌财经|金地要赔2.28亿，夸大宣传、虚假承诺】而金地塞拉维花园可不是这么宣传的 。
据相关资料 ， 金地塞拉维花园的样板房、宣传资料（宣传图册、中介售房网页等）显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库 ， 下同） ， 可户型图每页标注有“装修效果示意参考” ， 宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意 ， 不作为交付标准” ， 样板房通道两侧有设置提示牌 ， 提示样板房非交付标准 。
这样的说辞 ， 这样的画面 ， 是不是很熟悉？
一方面 ， 夸大宣传 ， 虚假承诺 ， 以赠送面积为诱惑 ， 吸引购房者入市；
另一方面 ， 在合同中做足“隔离” ， 采取自我否定式营销 ， 预先设置大量免责条款：宣传广告仅为“要约邀请” ， 仅供参考 ， 不作为交付标准 ， 不构成合同内容 ， 对出卖人不具有约束力 ， 买方确认签订合同未受此影响 ， 并不得据此向卖方主张权利……
绝大多数不具备专业法律知识的购房者 ， 面对厚厚一摞合同 ， 看得云山雾绕 。
其实 ， 翻译一下开发商的核心意思就是：我明确讲一下 ， 我说的这些话都不算数 。
更有甚者 ， 引入实际控制的第三方施工改造公司 ， 引导购房者以委托人身份 ， 与之签署违规搭建委托施工改造协议 ， 利用合同相对性和委托合同由委托人承担法律后果的法律规定 ， 为一旦发生纠纷后的金蝉脱壳铺路——
购房者是违规搭建主体 ， 与我无关 。
很不幸 ， 这些糟心事儿 ， 张洪成他们都赶上了 ， 在金地塞拉维花园 。
在收房2个月后 ， 他们所购的别墅地下层被认定为违法建筑 。 2017年5月、6月 ， 深圳市龙华区规划土地监察局两次向金地北城发出《限期拆除通知书》 ， 要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙） ， 后被强制拆除 。
这直接导致别墅生活变了味：地下车库被拆除后 ， 已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失 ， 每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼 ， 只能使用公共楼梯 ， 已安装的水电设备也无法正常使用 。
张洪成等23位购房人将开发商金地北城告上法庭 ， 要求交付地下负一层和地下夹层 ， 或者赔偿面积及功能损失赔偿金 。
他们的想法代表了广大购房者的心态：金地北城样板房和宣传资料 ， 都明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层 ， 已构成对买受人的承诺 ， 负有继续履行合同予以交付并支付延期交房违约金的义务 ， 如确已无法交付 ， 应对因此减少的房屋面积及使用功能损失予以赔偿 。
而金地北城的答辩观点 ， 则堪称遭遇类似纠纷的开发商的代表抗辩意见 ， 总结一下 ， 核心理由有这么几条：
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这八条 ， 堪称开发商们遭遇房屋买卖诉讼的护身符 ， 同时也是购房者面临的糊涂坑 。
深圳市龙华区人民法院一审的判决是：地下负一层及夹层不是合同约定内容 ， 开发商无交付义务 ， 但存在宣传误导 ， 构成交付瑕疵 ， 按房款5%赔偿购房者——
人均赔偿53万 。
面对这样的判决结果 ， 购房者与开发商均不满意 ， 均提起上诉 。
2019年8月22日 ， 经审理 ， 深圳市中级人民法院的终审判决为：涉案房产为别墅 ， 地下负一层及夹层属于合同约定内容 ， 开发商有交付义务 ， 构成合同违约 ， 购房者收楼不代表对现状接受 ， 按房款30%赔偿购房者——
人均322万 。
按照张洪成等23人计算 ， 金地合计赔款7400余万 。 若按照涉案小区别墅备案77套 ， 平均322万计算 ， 金地总赔偿款或高达2.48亿 。
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