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成交北京上半年新房市场供需分化 业内预测二手房市场下半年将承压

本报采访人员 吴静 北京报道
今年上半年 ， 受疫情影响 ， 北京无论是新房还是二手房市场均承受了较大压力 。
近日 ， 市场机构贝壳研究院发布上半年楼市报告 ， 数据显示 ， 上半年北京新房市场住宅供应面积314万平方米 ， 成交面积231万平方米 ， 供大于求 。
受近期疫情影响 ， 预计未来短期内成交增速仍将低位运行 。 但与此同时 ， 由于不限价地块比例增加 ， 上半年北京土地市场热度不减 。
北京链家二手房成交量数据显示 ， 上半年同比下滑约13.1% ， 是自“3·17”政策以来近4年同期最低 。 预计下半年新房放量降价带动销售 ， 二手市场将受到分流 。
新房市场供需分化
贝壳研究院数据显示 ， 今年上半年 ， 北京住宅用地平均成交楼面价为35096元/平方米 ， 环比2019年下半年上涨35% ， 创近3年来新高 。 据了解 ， 主要原因有两方面：一是为了缓解疫情冲击 ， 北京土地市场加大了优质地块的供应 ， 具体来看 ， 两宗位于近年来鲜少供地的海淀区 ， 成交楼面价均超过7万元/平方米 ， 两宗位于丰台分钟寺的宅地 ， 楼面价分别达到76168元/平方米和73912元/平方米 ， 为今年成交楼面价最高的两宗地块 ， 拉动宅地楼面价提升；二是不限房价地块比例增加 ， 上半年成交的宅地中 ， 不限房价地块占比73% ， 约为去年同期的2.4倍 。
与土地市场的热度不同 ， 今年上半年 ， 在疫情冲击下 ， 客户观望情绪较强 ， 在加大供应的情况下仍保持冷静 。 上半年 ， 北京商品住宅供应面积314万平方米 ， 成交面积231万平方米 ， 供销比为1.4 ， 供大于求 。 但成交面积增速远不及去年同期 ， 同比下降31.7% 。 近期北京又出现疫情 ， 尤其前期集中供应产品的大兴区和丰台区均属于高风险区 ， 出行受限严重影响认购客户转签约的速度 ， 预计未来短期内成交增速仍将低位运行 。
价格方面 ， 上半年北京商品住宅成交均价为47468元/平方米 ， 与去年同期相较上涨4.1% 。 从长期来看 ， 当前北京市场上在售项目九成为限竞房 ， 其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用 ， 并且截至目前已经成交的竞限房地块 ， 仅有三成左右入市 ， 未来仍有大量限竞房项目等待入市 ， 因此长期来看 ， 价格仍将保持稳定 。
二手房市场下半年承压
与其他一线城市相比 ， 北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点 。 贝壳研究院数据显示 ， 2020年上半年 ， 北京二手房网签6.7万套 ， 比去年同期下降8.2% 。 北京链家二手房成交量同比下滑约13.1% ， 比去年下半年环比增长约4.3% 。 上半年成交水平为自“3·17”政策以来近4年同期最低 。
分月来看 ， 贝壳研究院数据显示 ， 年初两个月受春节假期及疫情影响 ， 北京二手房成交累计同比下降57% 。 3月以后 ， 随国内疫情好转 ， 防控等级下调 ， 成交持续复苏 ， 4月、5月环比增幅分别达到71%和41% 。 到5月份 ， 西城学区政策变动进一步刺激需求释放 ， 以德胜门、金融街(000402,股吧)最为显著 ， 当月实际成交创下2017年“3·17”调控后单月成交量最高水平 。 6月北京出现疫情 ， 成交环比回落35% 。
从区域来看 ， 上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区 ， 增幅为12% ， 居全市首位 。 东城区成交量同比降幅最大 ， 达到32% 。 此外 ， 石景山、通州、丰台、顺义等区域 ， 以外围城区为主 ， 成交量同比降幅均超过全市平均水平 。
值得注意的是 ， 今年上半年北京新房成交同比降幅约30% ， 综合新房库存及年度销售任务双重压力 ， 贝壳研究院认为 ， 下半年预计新房放量降价带动销售 ， 二手房市场将受到分流 。
另外从东城区、海淀区成交历史数据来看 ， 贝壳研究院预测 ， 学区政策发布、执行后 ， 将会出现半年左右的连续下跌 ， 结合西城区的供需情况 ， 预计后半年量价会持续小幅下跌 。


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