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北京商报|租金跌5% 北京下半年租房市场转为“承租市”，6月成交环比降两成

2020年上半场已经收官 ， 经历疫情的冲击后 ， 当下的租赁市场格局备受公众关注 。 贝壳研究院7月2日发布的2020年楼市半年报数据显示 ， 上半年受疫情影响 ， 国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破 ， 传统旺季并不“旺” 。 尤其是在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京 ， 原本6月向来是全年成交的旺季 ， 但因受新冠肺炎疫情的影响 ， 北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色” ， 6月成交环比降低近两成、租金跌5% 。 成交冷落背后的原因 ， 与北京疫情应急响应等级回调、社区管控恢复严格等因素不无关系 。 北京租赁市场何时能迎来破局？对于后市 ， 贝壳研究院方面认为 ， 北京下半年租房市场将转为“承租市” 。
北京商报|租金跌5% 北京下半年租房市场转为“承租市”，6月成交环比降两成
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图：2019年1月-2020年6月北京租赁住房成交量指数和平均月租金
数据来源：贝壳研究院
成交量：毕业租赁季环比跌近两成
疫情直接影响楼市成交 ， 不止于新房、二手房领域 ， 租赁市场也深受影响 。 从机构最新发布的租赁成交数据来看 ， 2020年上半年 ， 受疫情影响 ， 传统的毕业租赁旺季目前暂未显现 。
贝壳研究院数据 ， 在原本被誉为“传统租房旺季”的6月 ， 北京租赁市场交易量环比下跌19.0% ， 同比上涨13.8% 。
对于北京租赁市场在2020年上半年的成交下跌表现 ， 贝壳研究院租赁分析师黄卉指出 ， 春节期间疫情过后 ， 北京市租赁交易迅速回升 ， 3-5月都保持较高的增长率 ， 但由于6月北京疫情应急响应等级回调 ， 社区管控恢复较为严格的状态 ， 导致租赁成交再次下降 。
“此外 ， 高校毕业生的租房需求减少 ， 多数高校开学时间推迟 ， 毕业生返校较晚 ， 邻近毕业季才开始考虑租房 ， 加之企业目前处于复工复产阶段 ， 6月企业对高校毕业生的需求规模会有所减弱 ， 多种因素综合影响 ， 导致传统上的毕业租赁旺季暂未显现 。 ”黄卉分析道 。
而从区域看租赁成交情况 ， 北京各城区的租赁成交量均明显下降 ， 其中大兴及丰台跌幅最大 。
数据显示 ， 6月北京市各城区租赁成交量环比下跌10%-40%不等 。 其中下跌幅度前两名的城区为大兴区和丰台区 ， 分别下降41.7%和37.1% 。 主要原因在于中高风险区域主要集中在丰台及大兴区 ， 部分出现确诊病例的小区采取封闭措施 ， 高风险及中风险社区限制人员流动 ， 对于租赁交易造成了直接的冲击 。
租金：同比下跌5%
“今年上半年 ， 租赁市场季节周期规律被打破 ， 传统的租赁旺季并不“旺” ， 租金价格也持续走低；从市场主体来看 ， 长租公寓企业也经历了经营考验 ， 中小企业面临资金困境 。 ”就上半年重点城市租赁市场行情 ， 贝壳研究院首席分析师许小乐如是分析道 。 同时 ， 许小乐还补充称 ， 尽管疫情影响持续 ， 但北京市场整体呈现“量跌价稳”的特征 。
数据显示 ， 2020年上半年 ， 北京租金水平趋向平稳 。 整体来看 ， 5月北京租赁市场结束了今年以来的租金下降趋势 ， 上涨4.1%；6月北京市平均租金为84.4元/平米 ， 环比上涨0.3% ， 同比下跌5.0% ， 疫情对租赁市场的冲击暂时未传导至租金 ， 租金水平保持稳定 。
若分区域看租金水平 ， 北京多数城区租金水平小幅下跌 。 依据贝壳研究院数据 ， 6月除石景山、昌平和顺义的租金水平有所上升之外 ， 其余城区租金均呈现下降趋势 。 租金涨幅最高的城区是顺义 ， 环比增长2.5% 。 租金降幅最大的城区是东城区 ， 平均租金下降了2.6% 。 从同比来看 ， 除门头沟区之外 ， 其余城区的平均租金均有下跌 。
值得一提的是 ， 疫情之下 ， 北京租赁市场在2020年上半年的挂牌均价有所上升 ， 业主对租金心理预期上调 。 数据显示 ， 6月新增房源挂牌均价为91.2元/平米 ， 相比5月上涨3.6% ， 展现了业主对于租金的心理预期的上调 。
对此 ， 黄卉分析指出 ， 6月新增房源挂牌均价环比上涨 ， 一方面是因为3-5月市场交易的恢复 ， 另一方面基于5月租金水平的上升 ， 都给予业主一定的信心 。 预计6月的疫情及市场交易活跃度的下降 ， 未来可能又会对业主预期造成一定影响 。
后市：向“承租人”市场转变
在疫情整体趋于稳定后 ， 租赁市场供需格局趋于缓和 ， 租赁需求延迟释放 ， 业主出租预期持续走低 ， 贝壳研究院更表示 ， 未来“整体租赁市场不断向承租人市场转变” 。
据贝壳研究院数据 ， 2020年上半年 ， 国内重点18城新增房源挂牌价格较低 ， 业主出租预期处于低位 。 除2月份总量过低出现异常波动之外 ， 其余月份平均挂牌价44.1元/㎡/月 ， 明显低于去年上半年48.1元/㎡/月的水平 。 由于疫情的影响 ， 买卖双方对于租金价格的期望都持续走低 ， 导致挂牌价格降低 ， 最终租赁成交价格也相比去年明显降低 。
具体来看北京 ， 上半年租赁市场的整体成交周期持续缩短 ， 客源成交周期维持高位 。 据监测数据 ， 6月北京市房源成交周期41.4天 ， 与5月房源成交周期基本持平 。 从2月开始 ， 房源成交周期持续缩短 ， 但仍大幅高于去年32.6天的平均水平 。 客源成交周期从2月一直保持高位 ， 6月客源成交周期23.4天 ， 稍低于5月的23.9天 ， 而2019年的客源成交周期通常维持在10天之内 。


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