房产指闻君|并不意味着楼市走出困境，下半年将面临更大困境！，房价短期上涨
2020年年初的时候 ， 很多专家和媒体都预测今年的房价可能会下跌 ， 但是很多城市的房价还是逆势上涨 ， 难道楼市真的那么快从楼市的寒冬中恢复过来了吗？可能真实的原因并不是我们想的那么简单 ， 楼市还远远没有走出困境 。 
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2020年房价的短期上涨根据国家统计局发布的4月份和5月份70个大中城市新房价格数据 ， 我们发现4月份有50个城市房价环比上涨 ， 9个城市房价环比维持稳定 ， 11个城市房价环比下跌；5月份房价上涨的城市数量为57个 ， 比4月份增加了7个 ， 房价保持稳定的城市共有2个 ， 而房价环比下跌的城市和4月份相同 ， 均为11个 。 
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根据上述的数据我们发现 ， 大多数城市在4月份和5月份房价还是持续上涨的 ， 这种逆势上涨的现象确实算是楼市的一大怪象啊 ， 因为很多楼市的信号都指向房价下跌 ， 但事实上房价确实呈上涨状态的 。
短期上涨背后的真实原因2020年的楼市境况肯定是指向房价下跌的 ， 房价下跌才是正确的发展趋势 ， 那么房价上涨背后的真实原因是什么 ， 在我看来主要有2个原因 。
1、购房需求的集中爆发 。 我们回想一下4月份和5月份是什么时候 ， 刚好是风波过去大家出来消费的时候 。 在家的时候 ， 很多有购房需求的人只能推迟购房计划 ， 所以到了4月份和5月份的时候 ， 购房需求会集中爆发 ， 不仅仅房价会在这段时间上涨 ， 楼市的交易量有所上涨也是正常现象 。 
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尽管6月份的房价数据还没有出炉 ， 我估计这种需求量的爆发还会持续到6月份 ， 所以4、5、6月份的楼市短暂的繁荣也是正常的现象 ， 短期内交易量的暴涨或者短期内房价的上涨也是正常现象 。
2、统计的城市基本上都是中国的中心城市 。 如果说2020年楼市最大的趋势是什么 ， 那就是楼市的分化 ， 一二线城市和三四线城市的分化其实并不准确 ， 确切来说是发展潜力大的城市和发展潜力小的城市之间的分化 。
国家统计局统计的是全国70个大中城市的房价数据 ， 我相信这些城市都是相对经济发达的地区或者未来发展很有潜力的地区 ， 这些城市本来就是大多数人一直向往的地方 ， 人口流入也比较大 ， 短期内房价稳中有升也是很正常的现象 。 
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如果统计数据变成全国200城的房价数据 ， 我相信趋势就会明显不一样 ， 所以尽管国家统计局的房价数据是真实的 ， 但是这些城市并不能反映中国大多数地区的楼市 。 如果只统计样本是一线城市 ， 那数据可能就是5月份房价上涨率100% ， 所以选取中国70个大中城市对全国的楼市并没有太大的参考价值 。
事实上楼市第二季度的小繁荣只是在弥补第一季度的大萧条 ， 并且还很难完全弥补过来 ， 所以楼市的困境依然是存在的 ， 并且楼市真正的困境可能会在下半年集中爆发 。
下半年楼市将遭遇新的困境2020年对于楼市来说注定是艰难的一年 ， 上半年的楼市寒冬只是一个开始 ， 下半年楼市将会遭遇新的困境 ， 下半年楼市的困境将集中体现在这3个方面 。
1、人民币贬值对楼市的负面影响 。 在过去几个月 ， 人民币以贬值的走势为主 ， 并且这种趋势还将继续 ， 人民币汇率的改变一般会影响资本的流动 ， 资本的流动势必会影响到房价 。 
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当汇率预期下跌的时候 ， 资本通常处于流出状态 ， 这就会导致国内资产价格的下跌 ， 国内资产的整体下跌也会导致房地产价格的下跌 ， 房地产也是中国资产的一部分 。 同时汇率和房价也会受到相同因素变化的影响 ， 房价的变化趋势和人民币汇率的变化趋势基本是一致的 。 过去十几年 ， 人民币一直处于升值状态 ， 房价也同样一直处于上涨状态 。
同时对于房企来说 ， 有一些发行外债的房企 ， 人民币的贬值意味着需要偿还更多的人民币 ， 本来今年房企的债务压力就很大 ， 如果加上人民币的贬值 ， 会给这些房企带来更大的资金压力 。
2、购房需求持续走低 。 从上一波购房热潮过去之后 ， 楼市的购买力就已经开始下滑 ， 前几年房价大涨的时候 ， 基本上能买得起房子的人都买了房子 ， 买不起房子的人也借钱买房子 ， 所以楼市买得起房子的刚需都已经被透支 ， 剩下的基本上都是买不起房子的刚需 ， 严格意义上来说根本不能称之为刚需 。 
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现在能支撑楼市的还有少数成长起来的刚需和投资房产的人 ， 随着越来越多的炒房客退出楼市 ， 也就意味着楼市购买力越来越小 ， 人们对房子的需求量虽然很大 ， 但是能买房子的人减少了 ， 愿意投资房产的人也变少了 ， 因此未来楼市的购房需求会持续走低 。
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