房企，融资楼市中考③·融资卷｜房企必答题：偿债大限来了，必须要做答了
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编者按
时光飞逝 ， 转眼2020年过半 ， 回首上半年 ， 全社会都处于紧张的抗击疫情状态 ， 楼市自然也受到影响 ， 一路狂奔了20多年的房地产行业因疫情而调转势头 ， 这种影响最先反映到各级市场层面 ， 房源、土地、融资都受到不同程度的影响 。
回看上半年 ， 房地产行业究竟走出了一条怎样的趋势？又有哪些现象真正值得关注？敬请关注和讯房产楼市中考系列 。
2020年上半年金融政策 ， 大致分为四个阶段：1月23日前 ， 延续2019年末趋紧的金融环境；武汉封城作为全国抗疫的节点 ， 在此之后政府多以“六稳”为核心 ， 帮扶企业纾困 ， 给予积极但不刺激的相对宽松；随着社会经济秩序的正常化 ， 政策逐步在个别领域收紧；6月开始金融层面的监管升级 ， 尤其银保监会发布的《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》 ， 有为下半年监管趋严定调的意图 。
在此金融政策宏观背景下 ， 房地产企业的金融节奏也在发生着微妙的变化 。 
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（文中数据来源：WIND ， 贝壳研究院整理）
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境内宽松 ， 房企发债“好欢脱”
2020上半年房企境内外融资合计约为6506亿元 ， 占比2019年全年融资规模53% 。
其中 ， 境内融资规模较2019年同期提升12个百分点 ， 占比达62% ， 境外融资规模占比38% 。
境内外发债规模差距较大的原因是：海外债在4月受到全球疫情影响 ， 投资人恐慌性大量抛售美元债 ， 造成4月当月房企无新增海外债券发行 ， 5月起逐渐复苏；但境内金融环境边际宽松 ， 房企发债很踊跃 。
不过 ， 随着境内监管力度升级与海外债市恢复 ， 下半年债券融资结构将有所变化 。
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新力、龙湖和首开夺融资规模增幅榜前三
贝壳研究院贝壳研究院高级分析师潘浩向和讯房产表示 ， 根据监管部门的要求 ， 现在发债都不能用于土地购置 ， 所以90%都是借新还旧 。 今年的融资利率相对低 ， 所以房企置换债务降低财务成本的情况比较多见 。 
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利率下行 ， 超短期债券利率“2”打头
2020年上半年较2019年同期整体利率明显下行 ， 境内债券相较于境外债券下降幅度更大 。
不同债券类型利率差别较大：一季度表现抢眼的超短期融资债券的利率最低 ， 在3%以下 。 进入“2”字打头时代 。
2020年上半年境内债券常见的一般公司债与中期票据 ， 多数维持4%-5%的利率区间 。
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超短债 ， 不是所有企业都敢发、都能发
不过 ， 发行超短期融资债券对房企信用等级要求较高 ， 同时发行期限在270天之内 ， 因此不是所有房企都适用 。
2020上半年发行超短期融资债券的房企并不多 ， 仅有9家企业：新城、招商蛇口(001979,股吧)、金地、金科、金茂、富力 ， 荣盛、首开和华发 。 其中 ， 荣盛利率最高 ， 为6.98% ， 首开最低 ， 为1.92% 。
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TOP50房企融资成本集体降！旭辉降最多！
2020上半年境内融资利率几乎集体下降 。 降幅最多的是旭辉 ， 2020上半年旭辉整体融资成本为4.15% ， 而在2019年同期融资成本高达7.4% ， 降幅非常明显 。
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一道深深的鸿沟：基因决定融资成本
国企和民企融资成本差距较大！
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对比一下这幅画面：2020上半年境内融资利率 ， 融资成本最低的三位国企是华润、招商和金茂 ， 融资利率分别为2.81%、2.81%、2.91%；融资成本最高的三位民企是佳兆业、蓝光和中南 ， 融资利率分别为7.25%、7.18%、7.10% 。 两类企业仅融资成本就差5个百分点 ， 没办法 ， 天然的优势 。
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