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第一太平戴维斯第一太平戴维斯：二季度北京大宗投资市场表现平淡

第一太平戴维斯于近日发布2020年第二季度北京房地产市场研究成果 ， 深入解读2020年上半年北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新发展动态 ， 并就北京房地产市场如何在后疫情阶段如何走向复苏之路做出了展望 。
第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade)表示：“2020年上半年 ， 新冠疫情的爆发 ， 对中国的经济活动产生了广泛而复杂的影响 ， 就房地产市场而言 ， 不同细分市场受到了不同程度的影响 ， 复苏的时间表也不尽相同 。 整体而言 ， 北京房地产市场在第一、二季度呈现出先抑后扬的大趋势 ， 基本的经济活动正在逐步回归正轨 。 考虑国内社会复工复产有序推进、社会秩序逐步重回正常 ， 下半年经济的修复与反弹将会延续 ， 这都将有利于房地产市场的改善与复苏 。
第二季度 ， 北京写字楼市场开始逐渐恢复正常的租赁活动 ， 疫情期间所搁置的客户带看及签约活动也有了复苏的迹象 。 上半年仅有两处写字楼正式投入使用 ， 有部分项目因受新增供应的影响而调整入市时间 。 尽管供应有限 ， 但全市空置率继续走高 ， 目前处于13.6%的高位 。 同期 ， 北京甲级写字楼平均租金仍在缓慢下行 ， 连续第六个季度出现环比下滑 ， 为每月每平方米人民币360.5元 ， 平均租金指数环比、同比分别下降0.9%、3.4% 。
尽管疫情在一季度对写字楼市场产生了抑制 ， 但市场租赁需求仍然存在 ， 部分租户也希望借助当前租金下行的趋势以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交 。 可以预见 ， 下半年的写字楼市场的活动程度将明显优于上半年 。 同时 ， 在2020年下半年的入市项目也将会给租户带来更多元的选择 。
商业零售市场是受到疫情冲击较为严重的细分领域之一 ， 包括电影院、娱乐场所、培训机构等类别的租户暂时无法完全恢复营业 ， 也直接影响到正常的消费环境 。 2020年1-5月 ， 全市实现社会消费品零售总额4737.5亿元 ， 同比下降18.2% 。 其中 ， 限上批发零售业、住宿餐饮业网上零售额为1408.9亿元 ， 同比增长19.1% 。
疫情对零售市场的冲击还体现在新增供应的延期上 ， 2020年上半年 ， 全市未有任何新增供应正式投入使用 ， 部分即将完工的项目正在谨慎选择入市时机 ， 希望能在后疫情阶段市场反弹的上升期完成招商运营的任务 。 尽管未有新供应 ， 全市购物中心平均空置率仍然有所上升至9.7% ， 环比、同比分别上升1.7、3.5个百分点 。
为提振消费 ， 政府采取了有针对性的消费刺激政策 ， 如发放消费券等重要举措 ， 希望在消费券刺激下 ， 能够拉动购物中心等消费场所的客流量回升 ， 并提升消费意愿以促进行业景气复苏 。
商品住宅销售方面 ， 2020年二季度北京新房市场出现V型反弹、供应端推盘节奏加快 。 2020年第二季度 ， 商品住宅新增供应面积达226.32万平方米 ， 环比、同比分别上涨369%、69% 。 但同期一手住宅成交势头仍处于恢复期 ， 市场反馈有所滞后 ， 成交面积为94.99万平方米 ， 环比上升76%、同比下降52% 。
可以说尽管在6月份疫情防控出现反复 ， 北京新房市场在后疫情阶段仍出现明显回暖：疫情使得开发商的年度计划与策略被迫做出改变 ， 下半年必然加码推盘；而疫情也改变了部分潜在购房者的心理预期 ， 加速或催生新的住宅需求 。 近年来刚需型住宅一直是销售主力 ， 但在后疫情阶段 ， 高端或改善型住宅市场表现有望优于普宅市场 。
高端租赁市场方面 ， 尽管新冠疫情在国内基本得到控制 ， 但境外形势依然严峻 ， 我国政府也在持续采取严格入境管控与检测隔离措施 ， 使得能够入境的外籍租户有所减少 ， 北京服务式租赁市场依然承压 。 2020年二季度 ， 全市服务式公寓整体入住率继续下滑 ， 环比下降3.5个百分点至80.9% ， 同比下降6.9个百分点；平均租金为人民币每平方米每月250.52元 ， 租金指数环比、同比分别下降1.2%、2.0% 。


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