楼盘君说|内忧外患之中，中梁云山和院如何崛起？
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在济南城区西北部 ， 有一座海拔125米的小山丘 ， 因古时盛产珍惜药材 ， 得名曰：药山 。 药山虽小 ， 但因地处城郊 ， 景色喜人 ， 可玩度高 ， 是妇孺老少的休闲之所 ， 因此在济南家喻户晓 。 可无奈趵突泉 ， 大明湖的名气太大 ， 药山没能成为济南的中心景点 ， 在时代的变迁中 ， 渐渐偏于一隅 ， 形成了独居特色的发展类型和规模 。
药山片区是济南二环内唯一一个工业园区扎堆的地方 。 昔日第二产业的身影随处可见 ， 只是惨败的低矮厂房再也没有了当年的辉煌 。 药山片区城市面貌长久以来没有太大改观 ， 路网不够健全和完善 。 与二环内其他片区相比 ， 开发状态较为原始 ， 在吸引力和竞争力方面都有待加强 。 也正因如此 ， 药山片区进入了一个发展阵痛期 。
如果不是某些政策的加持 ， 这样的药山片区似乎与“宜居”并不挂钩 。 这几年 ， 济南“北跨”的声音越来越响 ， 药山片区被说成了“北跨”的桥头堡 ， 吸引了不少的房企在此驻足 。 首入济南的中梁便在2019年12月份拿下了药山西的三块住宅用地 ， 地块成交总价为9.9亿元 ， 最高楼面价 9375元/平方米 。
有着小碧桂园之称的中梁 ， 习惯通过高周转 ， 高流动的资金 ， 在二三线城市拿地和拿项目 ， 以扩大企业的规模 。 由此也不难看出 ， 这家根植于长三角经济区的房企 ， 来济南只是早晚的事 。 在一以贯之的操作手法下 ， 中梁也很快拿出了在济的第一个项目——云山和院 。
云山和院分成A1、A2、A3三个地块 ， 总占地面积66029平方米 ， 小高层容积率2.5 ， 8层洋房地块容积率仅1.6 。 项目预计本月首开A2地块的8号楼、9号楼 ， 户型涵盖了101平；117平 ， 127平三种 ， 毛坯交付 。 此前进行的2万享5万的认筹活动 ， 释放了“85%的103平的户型单价不超13500元/平”的消息 ， 业界纷纷猜测开盘时报价约为13000—15000元/平 。 但近日 ， 项目又打出了“11999元/平起 ， 抢注二环内”的宣传口号 ， 在千元价位上出现了两个层次的变动 ， 由此可见 ， 项目认筹可能并不理想 ， 最终的开盘价也有待商榷 。
再来看中梁云山和院的竞品情况 。 目前药山片区内项目较少 ， 在该项目周边在售楼盘仅有万科金色悦城新著、海信九麓府、三箭瑞景苑；6月11日 ， 万科又拿下了云山和院北边的6宗地块 。 三箭瑞景苑是个入市多面的老项目 ， 目前在售的为144平以上的大户型 ， 均价在16500元/平左右 。 海信九麓府项目均价11000元/平 ， 性价比还是比较高的 ， 不过所处位置较为偏远 ， 比较适合刚需购房者 。
说说中梁云山和院的直接竞品——万科金色悦城新著 。 项目占地56742平米 ， 容积率2.6 ， 建筑面积147529平米 ， 规划为高层和小高层 ， 精装修 ， 主力户型为95/105平 。 金色悦城新著有不少亮点 ， 智能安防系统、强大收纳空间、电动车地下车库等等 。 学校方面 ， 项目东侧万科代建的24班小学已经奠基 。 六月末项目首开推出1号楼、6号楼 ， 精装报价12500元/平 。
万科金色悦城新著12500元/ 平的精装报价着实给了中梁云山和院一记重锤 。 业界此前推测的云山和院13000—15000元/平的报价 ， 确实具有不小的挑战性 ， 综合来看 ， 中梁可能也意识到了这一点 ， 才释放了“11999元/平起”的信号 ， 但云山和院是毛坯交付 ， 这一点上 ， 万科更有优势 。 究其原因 ， 还是在成本上 ， 万科金色悦城拿地时的楼面价为4327元/平 ， 而中梁云山和院拿地时的平均楼面价达到了7126元/平 。 综合建安成本、税费等 ， 万科的项目在价格上的可操作度更高 ， 而中梁则显得相形见绌 。
【楼盘君说|内忧外患之中，中梁云山和院如何崛起？】除了来自竞品方面的压力外 ， 中梁云山和院本身也存在或多或少的问题 。 近日 ， 有媒体就爆出中梁云山和院隐瞒项目周边不利因素的新闻 。 不利因素是指云山和院项目以南 ， 直线距离不到2公里的济南市殡仪馆 。 在心理层面上 ， 这种敏感因素确实对置业者有着很大的“劝退”引导 。 云山和院本来就是中梁在济的首个项目 ， 口碑、品质和服务等方面都有待考证 ， 这次负面消息的释放 ， 确实对今后的销售、发展都有不好影响 。
回到片区层面 ， 药山片区目前发展不太成熟 ， 而且在短期内不会出现太大地改变 。 这是一大劣势 ， 直接影响了项目整体的评定 。 中梁云山和院定位刚需+刚改产品 ， 这在药山片区是一个较为尴尬的存在 。 刚需还好说 ， 能上车就上车 ， 计较的东西少一些 。 而刚改的本质 ， 是想有多个功能空间 ， 给家人和自己使用 ， 学位、配套、园林自然成为重要加分项 。 显然 ， 目前的药山片区除了有药山公园 ， 洋涓湖公园这样的大园林配套外其他都不具备 。 有意愿在此置业的人们 ， 大都受地缘因素的影响 ， 离不开或者是不想离开 。 对于片区外的人来说 ， 放眼全济南则有更多宜居的片区、楼盘可以选择 。
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