马跃成|说房地产暴利时代已经结束，言之尚早
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
终结房地产暴利仍面临不小阻力
如果说现在房地产暴利依然存在 ， 可能很多人会觉得不可思议 ， 开发商的日子已经很难过了 ， 哪里还有暴利 ， 首富王健林的项目都卖掉还债了 ， 万科都说活不下去了 ， 碧桂园都要转行搞高科技了 ， 还有的几百家的地产企业已经破产了 ， 还有的已经跑路了 ， 如果要是暴利 ， 这些开发商为什么还要纷纷离开房地产这个主业？
其实 ， 这都是表面现象 ， 我们分析就可以知道 ， 这些企业出现问题 ， 没有一个是因为 ， 基础成本太高造成的 ， 也就是说 ， 不是因为土地成本太高 ， 售价太低造成亏损 ， 也不是因为建造成本太高、人工费的太多造成成本无法控制 ， 基本上都没有这样的问题 ， 所有出问题都是出在资金链断裂上 。
出现资金链断裂 ， 有两个原因 ， 一个是借债的利息太高 ， 也就是说是高利贷 ， 每天的利息都不少 。 既然开发商敢于借高利贷 ， 就说明项目的毛利率还是挺高的 ， 也就是说开发商核算的结果是 ， 高利贷的利息是能够承受的 。 这正说明了房地产暴利的存在 。 第二个原因是该卖的的房子没有卖出去 ， 本来计划短期借债 ， 只要届时能正常回款 ， 就可以及时归还高利贷 ， 那么也就可以平安无事 ， 静享红利了 。
但是 ， 由于各种原因 ， 比如限购政策 ， 突然购房的人少了 ， 还有可能是开发商的胃口张得太大 ， 把回款没有用于还债 ， 而是投入到了新项目中去了这就造成了借新债还旧债 ， 利滚利债压债 ， 遇到这次调控无休止的进行中 ， 就让开发商的计划彻底失灵了 。 因此 ， 可是说 ， 开发商的问题 ， 不是因为成本增加 ， 也不是利润降低 ， 而是经营问题 ， 没有控制好节奏 ， 负债率太高 ， 利息压力太大 ， 不出现问题才怪 。
目前来看 ， 房地产企业依靠高负债、高风险 ， 爆发式的增长遇到严峻挑战 ， 高价拿地制造地王 ， 然后卖高价房 ， 带动周边房价成倍上涨 ， 最后是全区域、全城市房价上涨 ， 开发商从而通过新旧项目全面获利 。 这种再循环投资的模式确实已经到了该结束的时候了 。 但是 ， 就此说 ， 房地产暴利时代已经结束 ， 也为时尚早 。
如果说房地产告别高增长时代的趋势已经形成 ， 这就比较恰当 。 万科总裁郁亮就曾表示 ， 由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续 ， 未来房地产行业利润率将下降 ， 并向制造业靠近 。 但是 ， 他也说过 ， 通过长时间的比较分析 ， 感觉还是房地产的利润更高 ， 盈利空间更大 ， 所以虽然也忙于向其他行业发展 ， 但是 ， 房产主业是无论如何必须守住的 。
当然 ， 面对这几年调控的压力 ， 开发商的日子确实是难过了很多 ， 爆发式增长的情况已经过去 ， 很多企业也提出了“有质量的增长”的目标 。 利润率在下降 ， 但房企对规模的酷爱仍未消退 。 规模以为这企业的地位 ， 所以 ， 追求规模化发展仍然是一些房地产企业的目标 ， 疯狂圈地 ， 至今依然是开发商的首选 ， 除非是开发商实在搞不到融资渠道 。
最近这几年楼市调控坚持“房子是住的不是炒的”定位 ， 成为稳定楼市大局的定海神针 ， 但是房地产市场的投资炒房行为依旧旺盛不减 。 不信 ， 人们在谈论房价的时候 ， 依然有不少的人坚持 ， 房价还会涨 ， 买房依然是最应的观点 。 买房排队 ， 几万人摇号的情况还不时出现 。 不管政府怎么强调房住不炒的定位 ， 人们还都是本着房价上涨才买房的心理 ， 向售楼处集结 。 这也是虽然坚持调控不动摇喊得震天响 ， 但是 ， 依然很难撼动高房价的根基 。 在很多地方 ， 房价上涨的预期根本就没有出现变化 。
国家统计局公布的最新数据显示 ， 2019年12月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% ， 涨幅比上月回落0.4个百分点 ， 其中北京和深圳分别上涨0.4%和0.7% ， 上海持平 ， 广州下降0.3%；同比上涨3.8% ， 涨幅比上月回落1.1个百分点 。 二手住宅销售价格环比上涨0.4% ， 涨幅比上月扩大0.2个百分点 ， 其中北京和深圳分别上涨0.6%和1.0% ， 广州持平 ， 上海下降0.2%；同比上涨1.7% ， 涨幅比上月扩大0.7个百分点 。
推荐阅读
- 河东找房|1-5月运城房地产开发投资同比增长8.3%
- |31省份上半年房地产开发投资排行：山东居第四
- 玖零ZZ|网络卖房成常态 房地产在线经济热起来
- |31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三
- 31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三|31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三
- 马跃成|万科地下车库承重柱开裂，暴雨背不起这个锅，可以从设计图纸查起
- 招聘|中高端人才新增需求恢复近九成，互联网房地产领跑
- 泸房汇|楼市半年报丨泸州房地产2020年上半年数据出炉
- 31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三
- 房地产开发|31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三