广叔谈房|东莞楼市：大涨已过，楼市开始分化，有潜力的板块只有这几个( 二 )
提问：想咨询一下广叔对于竹子林的“越海家园、香诗美林、金海花园”这几个小区的居住品质、投资价值怎么看？
回答：你好 ， 竹子林本身地段是很好的 ， 缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂 。 周边被圈起来 ， 发展就被局限了 ， 属于补涨板块 。 你说的这三个楼盘都在同一地段上 ， 离地铁站和园博园近 。 【越海家园】2005年 ， 花园 ， 配套齐全 ， 人车分流 ， 户型方正实用 ， 只是车位可能有些紧张 ， 其中1栋为公寓 。 【香诗美林】2005 ， 容积率比越海家园低 ， 车位充足 ， 部分户型可看海景 ， 目前滞涨中 。 【金海花园】2000 ， 小区环境破旧 ， 看不出有什么亮点 。 如果你是自住+投资 ， 建议首选香诗美林 ， 次选越海家园 。
提问：你好广叔 ， 南山科技园里的阳光粤海、豪方天际这两个次新房 ， 目前均价都10、11万左右 ， 请问哪个更好？我想置换房子 ， 今年最想置换到华润城四期、半岛城邦五期 ， 但这两个楼盘太热门 ， 怕摇不到号
回答：你好 ， 从你这个提问可以看出来几点 ， 第一 ， 你有新房偏好 ， 第二 ， 改善型买家 ， 预算不低 ， 所以估计你问的是豪方天际和阳光粤海的新房 ， 这俩目前都是大户型尾盘在售 ， 我觉得豪方的位置决定了只能做个刚需盘 ， 学校虽然是南山实验集团 ， 但是麒麟都下降得厉害 ， 遑论其他了 ， 阳光粤海周边环境不好 ， 得房率一般 ， 但是胜在学校还凑合 ， 哪个更好 ， 大户型都算不得最优选 。改善买家和刚需买家诉求是不一样的 ， 刚需房可以不管黑猫白猫 ， 上了车再说 ， 但是改善型是非常挑剔的 ， 所以改善盘分化比刚需盘大得多 ， 旱的旱死涝的涝死 。对于我们的改善客户 ， 我们一般会了解几个情况 ， 比如现在住在什么样的小区 ， 换房的初衷是什么再去荐盘 。 因为人是往上走的 ， 我们置换以后 ， 一定是要比现在的更好才有折腾的意义 ， 或者为了更好的学位 ， 老点破点可以委曲求全 ， 或者为了更好的品质 ， 更好的地段 。
本文来源：广叔谈房
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