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楼市|二手房“海量挂牌”的预警信号

楼市|二手房“海量挂牌”的预警信号
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【环宇杂谈】
一直坚持“唯快不破”的楼市 ， 房子正在变成普通商品 。
李宇嘉
如果一直坚持“唯快不破”的打法 ， 任何商品都会贬值 。 一度是白领打卡重地的星巴克 ， 宣布将在未来18个月内关闭多达400家门店 ， 同时还要新开店300家 ， 并加快推出自提概念店 。 这就是星巴克的新战略 ， 收缩租金太高的门店 ， 新店下沉社区 ， 学瑞幸搞外卖 。 其实 ， 这就是降成本、薄利多销 。 慢慢地 ， 星巴克估计和麦当劳、肯德基一样 ， 都走上平民化的路线 。
一直坚持“唯快不破”的楼市 ， 房子正在变成普通商品 。 从2015-2019年 ， 楼市高举高打了5年 ， 整体供求开始平衡或供过于求 。 疫情发生后 ， 出于纾困经济和“六保”、“六稳”的考虑 ， 各地财政刚性支出增加 ， 楼市再次走上“高举高打”之路 。 刚刚过去的上半年 ， 300城土地成交额同比增长10% ， 一二线楼市成交额同比增长57%和3% ， 上海和广州成交同比增长97%和79% ， 深圳、南京、北京、成都增长20%-50% ， 杭州以1757亿卖地收入再次问鼎冠军 。
毫无疑问 ， 大城市楼市供需两旺、交投活跃的局面 ， 还会顺延至下半年 。 6月份统计数据显示 ， 大湾区和长三角楼市热度由点及面 ， 很多人喊楼市“新周期”来了 。 其实 ， 这是假象 ， 开发商也好、地方政府也好、媒体也好 ， 一直以来都是想方设法顺应民意 ， 挖空心思地刺激“买房神经” 。 当下 ， “打鸡血式”的买房已无可能 ， 刺激买房需要新思路 ， 但凡交易活跃的楼盘 ， 多数是一二手房价格倒挂 ， 或者是学位加持 ， 或有轨道交通规划 ， 描绘的都是获利前景 。
但售楼处门庭若市的另一面 ， 就是二手房海量挂牌 。 截至上半年 ， 在贝壳平台上 ， 广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍 ， 最低的也接近翻倍 ， 月度新增挂牌都在1-2万套 ， 挂牌量基本都超过全年一二手房交易量 。 万人“摇号抢房”火热的杭州 ， 二手房挂牌量突破12万套 ， 相比2019年初翻了一倍 ， 相当于全年交易量的1.5倍 。
从2016年10月份开始 ， 热点城市相继启动新房限价和限售政策 ， 但同时 ， 又借助人才政策变相宽松 ， 导致的结果就是愈演愈烈的“打新”式购房 。 疫情之下 ， 各地又在供给端发力 ， 海量供地加剧了未来房屋供应过剩的局面 ， 楼市高位平衡后回落的走势越来越明显了 。 随着2-3年限售期的结束 ， 前期“打新”的投资客们 ， 纷纷出货 ， 导致二手房挂牌量迅速攀升 。
持有成本低、不太关注租金 ， 挂牌量剧增的结果 ， 并非是房价下跌 ， 而是交易周期拉长、交易摩擦增大（交易劳神费力）、空置率上升、租金下跌 。 目前 ， 在多数二三四线城市 ， 若业主不低于市场价10%-20%销售 ， 房子挂牌一年半载是很正常 。 所以 ， 数据表现上 ， 二手房价还比较坚挺 ， 但转化为实际成交的话 ， 跌势很明显 。 只不过 ， 由于政策发力卖地和新房市场 ， 二手房被迫自持 ， 纸面财富、孤芳自赏 ， 默默承担实际损失 。 未来 ， 楼市还会顺着“卖地-新房-二手房”的路径转化 ， 溢价慢慢消磨、泡沫“软着陆” ， 房子不经意间回归普通商品 。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
（责任编辑：李显杰 ）


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