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市场|北京商办物业总体量将超3300万平方米 未来租金承压( 二 )


从租金的走势来看 ， 由于供应量高企 ， 北京成熟产业园市场压力有所提升 。 虽然疫情从一定程度上影响了新项目的入市节奏 ， 但需求在疫情后释放得更加缓慢 。
高力国际华北区研究部董事陆明预测 ， 产业园市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点 ， 若疫情出现反复 ， 经济复苏乏力 ， 整体需求不能得到有效释放 ， 不排除整个产业园市场的空置率会突破30% 。 预计从2022年开始 ， 北京成熟产业园市场会进入一个3年左右的去化周期 ， 空置水平开始回调 ， 整体的租金下行趋势也会告一段落 。
高供应叠加需求不足 ， 租户重点关注成本因素
高力国际预计到2020年底 ， 基于八大核心写字楼子市场以及六大成熟产业园办公楼子市场的统计 ， 全北京办公业态总体量将超过3300万平方米 。
3300万平方米是什么概念？高力国际华北区研究部董事陆明解释称 ， 假设按照人均办公面积7平方米计算 ， 3300万平方米基本上就是一个服务着北京400多万工作人口的巨大市场 。 在市场规模方面 ， 预计到2020年底 ， 全办公业态年租金规模将超900亿元 ， 其中甲级写字楼超过420亿元 ， 乙级写字楼约250亿元 ， 产业园近230亿元 。
陆明认为 ， 无论是写字楼市场还是成熟的产业园办公楼市场 ， 高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律 ， 但从四个一线城市对比来看 ， 北京市场未来供应量依然相对较低 。 高供应量能够大幅推高空置率 ， 很大程度上是由于整体市场需求不足 。
因此也意味着 ， 市场新增需求或将不足以支撑新增体量 ， 市场无法通过新增需求进一步去化空置面积 。
在陆明看来 ， 这个现象实际上在2019年的数据中就已经有所体现 ， 因此不能一概而论把空置率的问题归咎于高供应量和疫情的原因 。 具体来看 ， 经济增速下行限制了企业的整体营收增速 ， 产业结构调整意味着传统产业和新兴产业之间还处于转换期 ， 疫情防控进入常态化从很大程度上也持续影响着社会生产的正常运行 ， 这些因素都在抑制着北京办公市场的需求反弹 。
对于下半年的市场表现 ， 陆明持审慎乐观的态度 ， 他认为 ， 如果宏观市场因素不出现根本性改变 ， 北京市场的增量需求就不会得到完全释放 ， 成本因素依然会成为租户的核心考量 。
新京报采访人员 袁秀丽 数据来源 高力国际
（责任编辑：徐帅 ）


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