云南楼市观察|房企合作开发，竟然是这样影响财务报表的……
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随着房企对于规模诉求的增加以及土地市场价格的不断上涨近年来合作开发逐步成为了房地产企业普遍采取的一种业务模式?根据万科的数据绘制的下图也反映了作为房企标杆的万科其合作开发规模也在逐年上升?合作开发有其内在的必然性但也使得房地产企业的报表更加复杂企业之间数据的可比性变得更差?这里就着重分析下合作开发模式盛行的原因?给房企信用分析造成的困难?合作开发对于房企报表的影响?
01 合作开发盛行的原因
第一是规模诉求?近几年房地产行业的集中度快速上升头部效应愈发明显金融资源?土地资源等更加集中于头部企业没有一定规模的房企则逐渐被边缘化?为了规模和排名房企有三条路可以走一是标准化?快周转利用经营杠杆来提升规模快周转的典型代表是宇宙房企碧桂园;二是增加财务杠杆利用借贷的资金来提升自身规模但借贷资金具有刚性兑付义务过高的财务杠杆也容易带来风险这部分典型是以泰禾?阳光城为代表的闽系;三是合作杠杆就是通过和金融机构?其他实力房企的股权合作来增加自身的规模?股权合作所带来的财务风险更小一些大家是风险共担?利益共享这也是近些年合作开发比较多的重要原因?由于合作开发的盛行克尔瑞等机构做的房企销售排名也出现了两个榜单一个是全口径的流量榜单这个口径由于合作开发的存在使得数据失真;另一个则是更为科学的权益销售榜?
第二是分散风险的诉求?16年的时候一线房价开始猛涨土地市场上也是地王频现面包贵过面粉比比皆是?过高的溢价率轻则影响房企利润重则甚至影响房企的生存?尤其是在如今限购限售限价等严厉调控政策下合理的土地价格是房企盈利空间的重要保障?在新形势下房企也学乖了不再你争我抢大家通过合作的方式比较和谐的拿地招拍挂市场也逐渐回归理性保障了房企的盈利空间?同时地价已今非昔比尤其是在热点一二线城市一块地的价格往往不是一个企业单独能够拿下的通过合作方式可以减少地价款的支出在同样资金规模下可以多拿一些地块这样降低对单一项目的依赖通过多样化土地组合来分散风险?
02 合作开发带来的问题
第一个就是会降低企业的归母利润需要把利润和合作方进行分享;第二就是造成数据的不可比性很多东西在房企间无法直接做比较;第三就是使得房企的报表更加复杂资金往来更加复杂有些项目由于不并表而在体外有时候仅看发行人报表而不把表外的项目统筹考虑的话会使得分析失真?
03 合作开发对于报表的影响
在没有合作开发的情况下房企资产负债表资产端主要是货币资金?存货?投资性房地产这几个大科目其他科目金额都很小?在合作开发情况下资产负债表的几个科目也变得重要:一个是其他应收款和其他应付款一个是长期股权投资一个是少数股东权益这几个科目主要就是因为合作开发模式而导致账面金额较大?下面简要分析?
房企A和房企B通过成立项目公司C进行合作开发那么区分以下几种情形进行分析:
(1)房企A能够对项目公司C实行控制
如果房企A单独能够对项目公司C实行控制那么房企A将把项目公司合并进自己的资产负债表在房企A的资产负债表里将通过少数股东权益科目来记录房企B的初始投资和利润累积?因此并表的合作项目的增多会反映在少数股东权益的增加上但少数股东权益并不是都是合作项目的小股东也可以是对并表的非地产板块的小股东权益的记录?对于并表的合作项目需要注意区分明股实债?如果是名股实债则需要将其还原为债务以真实反映企业的债务水平?明股实债的识别比较困难需要查看审计报告附注并通过询问企业（主要合作方有哪些 ， 是否有约定固定收益、是否有明确股权回购安排等）才能做一个判断如果并表的非全资子公司的合作方是金融机构则需提高警惕 ， 仔细分析是否是名股实债?
以华夏幸福2017年报为例2017年底华夏幸福少数股东权益为339.38亿占净资产的比重为47.78% 。 根据年报披露的信息 ， 这些非全资子公司主要是一些项目公司 ， 如下（截取部分）：
从上面披露的公司名字看 ， 这些公司就是一些普通的公司 ， 单纯从名字看不出这些公司的少数股东是否是真的股权合作方还是说是假股真债 ， 因为到这边还没有披露这些公司的少数股东方是谁 。 继续阅读年报 ， 可以发现后文有这样一段说明（截取部分）：
从这里可以发现 ， 部分项目公司的小股东方是金融机构 ， 华夏幸福通过出让项目公司部分股权 ， 并通过对股权的回购承诺实现了假股真债的操作 ， 因此需要将这部分名为股权出资实际是债权出资还原为债务 ， 以真实反映公司的债务水平?需要指出的是由于资管新规?监管趋严等诸多因素的影响华夏幸福逐渐清理了明股实债2018年少数股东权益降至109亿元这部分主要是合作方投入的真股权?
(2)房企A和房企B对项目公司C实行共同控制／重大影响
和控制一样 ， 共同控制和重大影响也是会计上的两个概念 。 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制 ， 并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策 。 存在共同控制情况时 ， 项目公司Ｃ就是房企Ａ的合营企业 。
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