地产冷思考|楼市疯狂炒作欲重燃，国家连发两大“杀器”，购房者的春天不远了
【地产冷思考|楼市疯狂炒作欲重燃，国家连发两大“杀器”，购房者的春天不远了】坚决的眼里调控仍在持续 ， 压得违规投机者们喘不过气来 。 尤其是在2020年 ， 经济形势严峻 ， 为了“自救” ， 楼市开始了一系列的疯狂炒作 。 近期就连党媒经济日报也看不下去了 ， 发文表态：“当下楼市炒作之风日盛 ， 对违规投机者的惩罚不能隔靴搔痒 。 ”
楼市的违规炒作的疯狂姿态 ， 由此可见 。 不过国家可不是吃素的 ， 2020年坚决调控不动摇 ， 光是上半年对楼市的调控已经多达300次 ， 其中更有两条新政直指要害：
第一条新政：用地审批权开始下放 ， 大城市扩容 ， 可开发土地供应增多 ， 利空房价、利空开发商 。
3月12日 ， 国务院宣布“下放土地审批权” 。 首批试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市下放“永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权” ， 试点期限1年 。 简言之就是试点城市 ， 未来允许大城市周边的永久基本农田以外的农用地可以转为多种用途的土地入市了 。 换句话说就是 ， 大城市打开了扩张的大门 。
毫无疑问 ， 此举带来的影响也是巨大的 。 首先 ， 更多土地入市 ， 会降低城市的容积率 ， 能有效助力大城市吸引人才 ， 未来中国将真正进入“强者恒强”的时代 ， 即未来全国真正意义的大城市也就二十余个；其次 ， 地价决定房价 ， 土地供应增多 ， 对抑制地价有直接作用 。 地价跌了 ， 房价还能继续坚挺吗？答案是否定的 。
第二条新政：基础设施REITs面世 ， 楼市有了新“引擎” 。
在4月份 ， 两部门发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 并出台了45条配套指引 。
REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证 ， 也称不动产投资信托基金）的缩写 ， 以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券 ， 投资标的包括商业地产、基础设施等 。
说白了 ， 就是开发商把租赁房打包成REITs ， 以未来的房租和房产增值预期折成当下的现金流 ， 融资需求解决后 ， 商住房、长租公寓、租赁房 ， “商改租”、“商改住” ， 都会为农民工、大学生等低收入人群提供在价廉物美的住处 。
因此 ， 从以上两个新政发布来看 ， 正是基于现在火热的楼市来了一盆冷水 。 毕竟只有解决了刚需的居住问题 ， 才能从根本上扭转地王潮、抢房潮的频繁出现 ， 如果只是依赖严厉的限购、限贷、限价政策 ， 只会让楼市越来越飘 。
随着大量的集体土地盖成租赁房 ， 有了长期、稳定、低价的房子可供居住 ， 孩子可以享受到学区的福利 ， 谁还会挤破头买商品房呢？而且随着房企争着做不动产REITs ， 各个城市给长租公寓、公租房的运营以大量补贴 ， 哪个公司还会高杠杆负债去拍地呢？
这一切都需要时间 ， 长效机制的完善 ， 需要我们耐心等待 ， 楼市的希望就在不远处 。
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