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大湾区|大湾区旧改赛道火热，房企“掘金”之路将遇哪些坎？( 二 )


面临开发周期长、运营风险大等痛点
在旧改起步较早的大湾区 ， 除了政策之外 ， 仍然存在很多不可预知的风险 。
据苑承建介绍 ， 旧改项目是片区的整体开发 ， 涉及前期土地整理到后期开发 ， 通常开发周期都比较长 ， 具有一定的开发风险 ， 比如拆迁进度、城市规划变化等 。 同时旧改项目体量都较大 ， 对开发企业的资金要求和项目运作能力都有较高要求 。
广东省房协城市更新服务中心负责人也认为 ， 参与城市更新的企业可能面临前期风险预判不足、时间不可控、市场风险高、税务负担重等问题 。 同时 ， 旧村改造项目要求开展环评、文评、产业等专项工作 ， 考验企业的前期统筹能力和风险应对能力 。
合富研究院分析人士则将旧村改造归结为四大痛点 ， 分别是开发周期长、行政手续繁、拆迁阻碍大、运营风险大等 。
众所周知 ， 城市更新的业务周期长 ， 资金占用量大的风险一直是房企最为顾忌的难题之一 。
对此 ， 广东省房协城市更新服务中心负责人称 ， 广州和深圳的旧村全面改造项目普遍有5-8年的周期 。 全面改造项目主要涉及方案编制与审批、拆迁方案的制定与动迁 ， 这些都是新增项目无需经历的环节 ， 且旧改项目规模体量明显高于新增项目 ， 因此时间上比新增项目长 。
相比之下 ， 微改造项目主要针对建筑外立面装饰、内部结构优化及外部环境整饰 ， 改造周期较短 ， 例如TIT创业园 ， 改造时间是18个月 ， 但是这个项目形成如今的价值园区 ， 也离不开长时间的培育与运营 。
平衡各方利益仍是旧改核心问题
相对丰厚的旧改项目利润 ， 在吸引房企的同时 ， 也在考验房企的运营能力 。 在广东省房协城市更新服务中心负责人看来 ， 房企除了资金投入外 ， 丰富的经验、强大的运营能力都是必须具备的 。
“旧村改造并非是简单的土地原有建筑物拆建过程 ， 而是政府、企业、村民三方围绕村集体土地转国有建设用地 ， 以及其上的物业拆建所进行的一场博弈过程 。 ”合富研究院分析人士认为 ， 在这个过程中 ， 对于地方政府来说 ， 最直接的收益是开发相关的财税收入以及城市界面的提质；对于开发企业 ， 主要获得商品房的销售收益；对于村集体来说 ， 可见的收益是复建的崭新商品房、拆迁补偿费用以及上涨可期的商办物业持有收益 。
对此 ， 广东省房协城市更新服务中心负责人也认为 ， 很多旧村改造项目选择合作企业时 ， 更注重企业的旧改经验 。 由于城市更新项目所在地块往往是旧村、旧城、旧厂 ， 涉及土地确权、居民安置等因素 。 因此 ， 旧改项目在推进的过程中平衡各方利益仍是当前的核心问题 。
上述负责人认为 ， 从目前来看 ， 房企参与的城市更新项目普遍位于城市中心地带、融资规模大 ， 抗风险能力相对较强 。 另外 ， 广东省推进旧改前十年 ， 地价处于上升的黄金期 ， 因此 ， 房企参与旧改项目在推进顺利时 ， 一般可以获得较理想的利润 。
不过 ， 由于旧改项目不可控的因素还有很多 ， 客观上并非拿到就是赚到 。 对此 ， 广东省房协城市更新服务中心负责人建议 ， 对于布局旧改项目的企业 ， 首先是要紧跟政策 ， 了解行业和区域发展趋势 。 同时 ， 由于城市更新周期长、涉及面广 ， 建议有效整合技术团队 ， 做好风险评估与控制 。
新京报采访人员 袁秀丽
【大湾区|大湾区旧改赛道火热 ， 房企“掘金”之路将遇哪些坎？】编辑 杨娟娟 校对 付春愔
（责任编辑：徐帅 ）


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