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齐鲁晚报·齐鲁壹点|上半年济南供地降6成！分析：短期对房价影响不大

2020年已过半,在经历过疫情“大考”后,各地楼市逐步回暖 。 作为省会城市,济南楼市“期中考”交出怎样的成绩单?上半年土拍及房价情况释放出哪些信号?楼市下半年走势如何?齐鲁晚报·齐鲁壹点今起推出“楼市半年考”系列报道,今天聚焦“土拍市场” 。
采访人员梳理发现,济南上半年土地市场整体较冷清 。 虽然出现了经十一路高溢价率成交地块,但上半年供应和成交的占地面积、总建面同比下降超6成 。 济南土拍市场为啥有点冷?对未来房价有啥影响?采访人员进行了采访 。
齐鲁晚报·齐鲁壹点|上半年济南供地降6成！分析：短期对房价影响不大
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市场
济南上半年土拍市场降温住宅供地仅完成全年计划一成多
近日Wind数据显示,3月份全国100个大中城市成交的土地楼面均价在2227.64元/平方米左右,而到了5月份,则快速升至4227元/平方米 。 其中一线城市地价从3月份的3993元/平方米跃升至5月份的12905元/平方米,两个月时间上涨约223.2% 。
济南土地市场如何?采访人员梳理发现,今年上半年,济南成交的30宗土地(不含工业用地及仓储用地)中,绝大多数以底价成交,3个地块出现溢价,6月份出现了像经十一路地块这样溢价高达58.7%的地块 。 但相比去年同期,今年的土拍市场降温不少 。
去年上半年,济南成交土地共计53宗(不含工业用地及仓储用地),其中,13宗土地出现溢价,4次触发熔断,进入安置房竞价环节 。 今年上半年土拍在成交地块、溢价地块数量、触发熔断次数上更少 。
从成交面积上看,今年1-6月,济南土拍总成交面积(不含工业用地及仓储用地)约1629.92亩,其中居住(含商住混合)地块22宗,共计约1109.17亩 。
而去年同期,济南市土地成交面积约3734.52亩,其中居住(含商住混合)地块36宗,共计约2743亩 。 2020年上半年居住用地供地量仅是2019年上半年的40% 。
克而瑞监测数据显示,与去年同期相比,今年上半年,济南主城七区商住类经营性用地供应和成交宗数下降幅度都在49%左右,而供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成,大约在65% 。
自然资源部5月14日公布的《济南市本级2020年度国有建设用地供应计划》显示,2020年度济南市本级计划供地总量为36070亩 。 计划供应城镇住宅用地9349亩,占供地总量的25.93%；计划供应商服用地3015亩,占供地总量的8.36% 。 而采访人员梳理发现,截至6月30日,济南已供应城镇住宅用地总面积1310亩,仅完成全年计划的14.01%；供应商业用地7宗,167.46亩,仅完成全年计划的5.55% 。
相比而言,青岛今年上半年供地量较大 。 据不完全统计,2020年上半年,青岛上半年土地供应23385亩,累计土拍(住宅、商业)次数高达70场以上,供应约250宗,成交土地约220宗(商住、商办用地,不含工业用地) 。 “青岛上半年的土地供应量应该能达到全年计划的一半 。 ”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说 。 不过,截至目前,青岛还没一次性公布全年的供地计划 。
分析
房企为啥拿地积极性不高?受挂牌条件、楼市环境影响
今年上半年,受疫情、地块多数竞价限制条件较高的影响,开发商拿地积极性减弱,拿地过百亩的企业仅4家,均是业内“头部企业”,而且都以底价拿地 。
万科可谓上半年拿地“大户” 。 6月11日,万科分别以161022万元、39903万元的底价,摘得天桥区药山西片区6宗组团地块,及原毛巾厂项目A地块,土地储备量约253亩,位居上半年第一；南益地产以9亿元的价格,在长清大学园片区拿地195亩；绿地以14.4亿元的价格,分别在彩石、先行区拿地约277.8亩,其中住宅约180.74亩；远洋以12.9亿元的价格摘得边庄地块134亩土地,其中住宅约107.6亩 。
采访人员梳理发现,2019年上半年,拿地过百亩的企业有12家,拿地量过200亩的企业有4家,其中拿地最多的融创联合高新控股,在彩石和孙村片区拿了约952亩 。
许传明认为,上半年土地市场出现降温,主要与上半年济南土地供应量减少有关 。 “主要还是受疫情影响,比如泰安、枣庄、济宁上半年供地量也偏少 。 ”许传明说 。


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