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|财务杠杆下降背后，谁能成为房企撬动规模全新动力

经历了土地红利、金融红利 ， 房地产行业正走向运营红利 。
作为资金密集型的行业 ， 房地产如何更好的利用外部资源 ， 撬动规模发展至关重要 。 在国家推动企业降杠杆的大背景下 ， 房企开始逐步控制财务杠杆降低风险 。 据克而瑞机构提供数据显示 ， 2019年房企平均财务杠杆甚至进一步下降至2.27 ， 回归到接近2017年的水平 。 然而 ， 规模与快周转 ， 已成绝大部分房企的运营方式 。 资金不到位 ， 就无法保证快周转 ， 房企规模增长诉求仍然强烈 。 财务杠杆下降背后 ， 是否意味着企业发展将被降速？
合作开发“增加”销售业绩实际上 ， 过去两年不少企业在降低财务杠杆的同时 ， 实现了规模的大幅增长 ， 究其原因 ， 是充分利用合作杠杆和经营杠杆至关重要 。
“自2016年起 ， 房企开始抱团 ， 共摊成本与风险 ， 通过合作撬动规模增长 ， 这就形成了房企的合作杠杆 。 ”克而瑞研究机构相关负责人房玲称 ， 彼时高价地、“地王”频出 ， 或出于竞争过于激烈 ， 或出于项目需要资金量较大等原因考虑 ， 规模房企开始倾向于通过合作竞标 ， 分散风险及降低成本 。
数据显示 ， 截至2019年末 ， 房企合作杠杠达到1.47倍 ， 同比增长5.8% 。 其中 ， TOP11-30房企自2017年以来 ，便一直是合作杠杆使用最高的梯队 。
截至2019年年底 ， 上述梯队合作杠杆进一步大幅增加至1.72 ， 同比增长15.4% ， 增速远高于其他梯队 。
“主要在于该梯队房企近两年加大合作杠杆的使用 ， 规模增长增速较快 ， 通过合作撬动了行业地位提升 。 ”房玲表示 ， 融信集团、中国奥园、佳兆业等企业 ， 2019年全口径排名均实现较大的提升 。
通过合作开发为销售添彩 ， 就真实销售表现而言 ， 2019年全口径销售金额达到千亿的房企有34家 ， 但权益金额达到千亿的只有22家 。
即使如此 ， 快速增加规模、公摊运营风险、提升行业地位 ， 无论对处在行业发展增速下滑的房企而言 ， 都如同潘多拉魔盒般 。 2020年 ， 更多的企业表示将持续加大合作及多元化拿地的力度 。 3月份 ， 包括中海、中梁在内的多家房企则通过官方公众号宣布 ， 开放合作拿地 ， 就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发、战略合作、并购合作、代建等业务范畴进行全面合作 。
房玲称 ， 未来 ， 房企的合作拿地及合作杠杆的运用将呈现常态化 。
占用与议价上下游资金【|财务杠杆下降背后，谁能成为房企撬动规模全新动力】加大合作杠杆的同时 ， 由于规模优势 ， TOP10房企对上下游均有着较大议价能力 ， 经营杠杆持续上升 。
数据显示 ， 2019年TOP10经营杠杆达到.71倍 ， 远远超过其对财务杠杆和合作杠杆的使用力度 ， 其他梯队的房企仍然是财务杠杆使用更高 。 此外 ， TOP11-30和TOP31-50梯队的房企的经营杠杆差异不大 ， 且均逐年增长 。 以50强为分界 ， 排名靠后的房企经营杠杆相对较低 ， 房企之间的经营杠杆分化也较大 。
与此同时 ， 随着规模越来越大 ， 房企 ， 尤其是龙头房企 ， 对上下游的资金占用与议价能力也越强 ， 可以延缓工程款等支付时间 ， 控制现金流出节点 ， 这也就形成了房企隐性的经营杠杆 。 2019年房企的经营杠杠快速攀升至2.05倍 ， 与财务杠杠的差距越来越小 ， 尤其是对于龙头房企而言 ， 已逐步替代财务杠杆成为利用度最高的杠杆 。
“总的来看 ， 房企在规模扩张的初始阶段 ， 主要通过借贷获得资金撬动发展；有了一定的积累后 ， 通过合作促进规模更上一层楼 。 ”据房玲介绍 ， 合作虽然能够推动销售规模上升 ， 但是不利于营收和利润的增长 ， 因此企业在规模达到一定水平后 ， 开始增权益 ， 加上随着规模提升 ， 上下游议价能力不断加强 ， 能更大程度的利用经营杠杠 。
房玲表示 ， 一方面 ， 财务杠杆水平达到高位 ， 房企需要降负债以应对风险；另一方面 ， 随着竞争加剧 ， 房企为降低成本、分散风险等因素加大了合作杠杆的使用 ， 未来房企合作将成为常态 ， 但由此带来的利润空间的挤压则需房企着重考量 ， 适度使用；在经营杠杆方面 ， 房企分化加剧 ， 但仍有较多的企业有进一步发展空间 ， 特别是在疫情等影响下 ， 房企应加大销售回款率保证未来现金流健康平稳发展 。


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