楼市|深圳最严楼市调控出台，投资投机遭遇阻击( 二 )
纵观《通知》 ， 首先是需求端的管理 。
3月初 ， 深圳楼市迅速回到了年前的状态 。 乐有家研究中心数据显示 ， 2020年6月深圳二手住宅过户10594套 ， 成交均价66034元/平方米 。 上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月 。 从官方数据看 ， 2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套 ， 同比上升24.34% 。
此次政策的出台与上半年深圳楼市的偏热直接相关 。
此前 ， 楼市偏热的杭州、东莞、宁波三个城市先后迎来新一轮调控政策收紧 。 比如涉调控内容最多的宁波发布稳楼市“十条”新政 ， 内容包括扩大限购范围、加大土地供应力度、强化金融政策监管等 。 杭州主要是规范了高层次人才优先购房有关要求 ， 明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房 ， 自房屋网签之日起 ， 5年内不得上市交易 。 东莞则主要是重启新房限价、打击捂盘惜售行为 。
乐有家营销副总裁刘理琴直言 ， 深圳堪称这轮调控中最严格的城市 。 “核心思想就是让刚需可以买到房 ， 二套或投资炒房的控得很严 。 ”
《通知》涉及到二手房信息有限 ， 主要是“加大二手住房交易信息公开力度”等 。
而纵观深圳楼市近年成交量来看 ， 二手房是市场交易大头 ， 对一手房价格有一定的引导示范作用 。 而深圳近年“打新”、投机氛围浓厚的楼盘普遍存在一二手房价格倒挂的现象 。 “买到就是赚到”的投机心理也使得深圳楼市投资需求常年保持在30%左右的高位 。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受第一财经采访人员采访之际表示 ， 《通知》与这一阶段东莞、杭州、宁波的楼市政策相似 ， 属于一个阶段性的抑制楼市政策 。
“限购、限贷属于一种应急性举措 ， 还是没办法遏制深圳这两年一二手楼价倒挂 ， ‘打新’疯狂的情况 。 ”宋丁补充称 ， 政策的出发点是好的 ， 可以先落地看具体情况 ， 后面看实际效果再跟进出台打“补丁”的政策 。
此外 ， 由于深圳土地资源有限 ， 这两年深圳一直在加快推进城中村等城市更新项目 。 但随之而来的是 ， 城中村拆迁后住房容积率的下降、居住环境及品质的下降等隐患 。 此前就有业内人士直言 ， 深圳福田CBD周边环绕的诸多城中村拆迁带来的是周边一手房价向10万+元/㎡上行 ， 刚需族的住房购买难度并未得到降低 。
而此次《通知》主要围绕一手房 。 宋丁等多位人士均有提出 ， 《通知》落地后城中村旧改等推高一手房价问题同样值得观察 。
住房“盘子小”的深圳也正在通过增大住宅供应 ， 寄望打破楼市过热困局 。
5月初 ， 深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》显示 ， 年内计划供应1200公顷建设用地 ， 与2019年计划供应量持平 ， 其中居住用地为293.2公顷 。 这一居住用地的供应比例较往年有所上升 ， 年内计划供应面积较2019年实际供应面积增加了50% 。
业内认为 ， 供求基本面未发生实质性改善的大背景下 ， 本次《通知》的落地后的长期效果仍有待进一步观察 。
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