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大咖聊房|撑不住了！这个城市，房价要降！( 二 )


这几年 ， 随着房价上涨 ， 评估价与市场价形成了巨大“堰塞湖” ， 导致政府的压力越来越大 。 所以 ， 如果这次一次性恢复到市场价 ， 交易成本将翻番 。 同时 ， 增值税征免年限由2年调整到5年 ， 也是翻倍的加税效应 。
试想 ， 对于500万的房子 ， 全额5%征收 ， 就是25万 。 如果评估价翻一倍 ， 就变成1000万了 ， 光增值税就有100万 ， 再加上契税 ， 真的是难以承受 。
当然 ， 我认为不会这么狠 。 预计评估价暂时还不会完全向市场价靠拢 ， 估计相比之前的标准上浮40%-50% 。
高速疾行的深圳楼市 ， 需要在轮子下撒沙子 ， 但撒的太狠了 ， 容易翻车 。 此次 ， 只是说要向市场价靠拢 ， 但评估价如何定 ， 还待后续开会商定 ， 我们随后跟进 。
03
信贷政策比较温和
再说说差别化的信贷政策 。
我认为 ， 这一款的力度是最小的 。 首先 ， 政策还是坚持有保有压 。 真正的刚需、合理的改善 ， 保持杠杆扶持力度 。
刚需买房首付30% ， 无房有贷款记录的 ， 首付50% ， 有房且买第二套的 ， 首付70% 。 这些都未变 ， 2016年“10.4调控”就是如此规定的 。

变的是对于非普通住房 ， 无房有贷款记录的 ， 首付60% ， 有房且买第二套的 ， 首付80% ， 分别提高了10个百分点 。 一般来说 ， 这类房子都是有钱人买的 ， 提高10个百分点 ， 影响不大 。
但是 ， 由于总价太高 ， 深圳居民加杠杆成瘾（即便是有钱人） ， 限制杠杆还是会阻碍成交 。
目前 ， 深圳买房超过90%的要贷款 ， 平均贷款成数在6.5成左右 ， 可见 ， 多数买房人都想把杠杆用尽用足 。 所以 ， 杠杆不能降得太狠了 。

总的来说 ， 信贷政策比较温和 ， 契合了深圳高杠杆的特性 ， 担心大起大落 。04
调控影响全方位分析
最后说说 ， 政策调控的影响 。
一是楼市交易量会明显下行
下半年环比上半年下降20%是完全可能的 。
【大咖聊房|撑不住了！这个城市，房价要降！】为什么呢？因为 ， 本来不该涨那么多 ， 只是因为豪宅税等政策松绑 ， 货币宽松 ， 导致成交量拉升 。 当强力政策出台 ， 要彰显“房住不炒”的威力时 ， 成交量自然会明显下行 。
二是房价会有5%-10%的下跌
成交量下跌了 ， 自然房价撑不住的 。 而且 ， 深圳房价不到一年之内 ， 上涨15%-20% ， 已成为众矢之的 ， 房价回调乃众望所归 。
特别是西部涨得离谱的区域（宝安中心区、光明、南山后海等） ， 会有明显下跌 。 过去几个月 ， 高位上买房的 ， 要站岗了 。

三是未来一年二手房交易将迅速下降
由于交易成本居高不下、杠杆限制 ， 买家观望 ， 未来一年二手房交易将迅速下降 ， 业主被迫持有 ， 默默承担跌价损失 。
由于交易对手很少 ， 二手房跌价表现在挂牌量剧增 ， 挂牌价高位横盘 ， 但过去一年来形成的虚高溢价 ， 会慢慢损耗 ， 实际成交价下跌 ， 具体取决于后续政策 。
四是深圳新房交易会明显增加
此次政策解读时 ， 官方表态 ， 今年下半年深圳新房供给还会很多 ， 预计有5万套（以往一年都没有5万套） 。
显然 ， 出于城市更新、政府财政、经济稳定、基建和公共服务投资等考虑 ， 政府鼓励新房交易 ， 加上税费成本低 ， 新房交易会明显增加 。
五是大家要注意政策后续的变化
调控本来就是短期的 ， 叫“逆风向行事” 。 “房住不炒”底线被触碰 ， 上边很生气 ， 所以要调控 。 但同时 ， “稳字当头”也是底线 ， 上次监管层赴深 ， 已说得很清楚了 。 所以 ， 政策有保有压 ， 先打压一下看一看效果 ， 如果后续市场疲弱 ， 托底的政策又来了 。

最后 ， 再谈谈深圳调控对周边惠州、东莞、广州的影响 。
深圳政策的信号 ， 一方面是鼓励新房销售 ， 另一方面就是鼓励到外围去买房 。
此次调控 ， 依旧在需求端 ， 当门被关上时 ， 需求就会外溢 。
特别是外围楼市一直比较稳定 ， 调控政策总体呈扶持态度 ， 加上深圳都市圈框架下 ， 交通等基建相继落地 ， 下半年外围楼市表现会好于深圳 ， 对深圳亟待买房的人有吸引力 。
当然 ， 这取决于下半年深圳的政策怎么走 ， 如果政策持续高压 ， 需求会加快外溢 。


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