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今年以来多地密集修订物业管理条例 破解管理难题( 二 )


毕文强认为，在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时，由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会，作为业主组织的临时性组织 。
“现阶段，物业管理委员会在对接社区治理层面有优势 。小区的物业管理活动发展到今天，其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴，物业管理委员会的成立，有利于综合统筹各方，实现小区的良性治理 。”毕文强说，需要强调的是，《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系，是一个非常重要的提法 。“这是立法中的最大亮点 。”
地方密集进行立法
及时跟上社会发展
在《北京市物业管理条例》实施的同一天，《重庆市物业管理条例》也开始实施 。
《重庆市物业管理条例》的亮点包括：强化物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理的关键环节，强化对业主自治的支持和监督，完善物业管理信息公开制度，同时建立物业第三方评估制度 。
在此之前，《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日开始实施 。
值得注意的是，今年以来，还有陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订 。
今年1月17日，陕西省十三届人大三次会议举行，提出今年的工作任务之一就是修订《陕西省物业管理条例》 。
今年3月，《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》进入二审阶段 。5月，海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿)，向社会各界公开征求意见……
对物业管理领域这么密集的地方立法，毕文强认为，随着我国城镇化进程加快，我国首次出现城市人口超过农业人口，我国城镇化进程进入后半场，城市建设由增量变为存量，大规模城市建设趋势不再，城建建设由新建为主转向改造旧城为主 。
毕文强认为，不管是什么类型的小区，都进入了以维护保养为主的阶段 。这个过程中，物业管理的好与坏，直接关系到整个社会是否和谐稳定 。因此，物业管理立法需要及时跟上，以规范物业管理活动，妥善解决小区存在的各种问题 。“这是各地密集修法的现实背景之一 。”
在毕文强看来，另一方面是国家立法背景，随着民法典即将实施，民事法律方面的规范也越来越重要，涉及国家治理体系的整体完善，而社区治理作为国家治理的重要基础，也必须在立法层面予以完备 。
首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》采访人员时说，关于这一波地方物业管理立法潮的出现背景，一方面原因在于民众的需求，另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关 。
“正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方，各地就想在一个窗口期，尤其是民法典实施之前，看看能不能形成地方规则和办法，以解决现实问题 。”翟业虎解释道 。
明确规定具体制度
准确适用实际治理
2007年8月，国务院发布《物业管理条例》，以规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境 。《物业管理条例》自2007年10月1日起施行 。
2016年1月，国务院常务会议通过《国务院关于修改部分行政法规的决定》，其中包括修订《物业管理条例》，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”等两条规定被删除 。
2018年3月，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》得以通过，又对《物业管理条例》进行修订，修改内容主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定，增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容 。
在毕文强看来，国务院的《物业管理条例》和各地的物业管理立法，就是要对物业管理体系中的具体制度作出明确的规定，以便于在实际的治理中能够准确适用 。
“符合规律的制度创新就会有生命力，符合普遍规律的制度创新就会有普遍推广的可能 。从全国范围来看，社区进入增量盘活为主的阶段，这个阶段需要业主自治能力得到大幅提升，物业服务与管理水平得到提升，乡镇街道等属地行政部门的公共治理能力得到提升 。与之相适应的是各自的制度安排要合理准确、切中时弊 。”毕文强说 。


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