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#中国经营报#优客工场借壳上市 共享办公“轻资产”前景待考中国经营报2020-07-18 06:18:160阅

优客工场借壳上市 共享办公“轻资产”前景待考
本报采访人员/郭梦仪/北京报道
7月8日 ， 在美国纳斯达克上市的特殊目的收购（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp 。 （以下简称“Orisun”）宣布 ， 已与优客工场达成最终合并协议 ， 预计合并后公司总价值达7.69亿美元 ， 新公司将以新的股票代码在纳斯达克交易所交易 。
此前 ， 优客工场于2019年12月向美国证券交易委员会（SEC）递交了IPO招股书 ， 计划在纽交所上市但一直未果 。 而优客工场创立以来受到红杉资本、经纬中国、真格基金等知名风投机构的热捧 ， 在2018年时估值曾高达30亿美元 。 这也意味着 ， 在美上市后 ， 优客工场在一级市场和二级市场的估值出现严重倒挂 。
优客工场为了摆脱租赁办公区域的重资产盈利模式 ， 开始探索“轻资产”下共享办公行业的新模式 ， 但公司的现金流压力依旧很大 。 而共享办公的痛点在于如何依赖当前租金差价这一主要收入来源维持企业的正常运营 ， 只有在核心收入能够实现现金流平衡的基础上才可再言平台的附加与衍生价值 。
多位业内人士在接受《中国经营报》采访人员采访时表示 ， 这种资本密集型行业对于资金的需求巨大 ， 而且在另一家共享办公企业WeWork上市失败后 ， 类似项目都遇到估值大幅缩水的问题 。
而靠发展轻资产模式“副业”的优客工场 ， 未来能讲好共享办公的新故事吗？
优客工场借壳IPO
资料显示 ， Orisun是一家壳公司 ， 2018年10月22日注册成立于美国特拉华州 。 值得一提的是 ， Orisun还与优客工场签署了对赌协议 ， 协议表示 ， 未来优客工场需要于2020年~2022年三年的净收入符合特定条件 ， 或在达到某些特定目标之前达到一定的股价门槛 。
根据优客工场此前提交的招股书 ， 2019年前9个月 ， 优客工场亏损5.73亿元 ， 较2018年同期扩大112% 。 而在2017年 ， 优客工场的净亏损为3.729亿元 ， 2018年净亏损为4.452亿元 ， 同比扩大19.4% 。
值得注意的是 ， 优客工场从去年开始推出的轻资产模式 ， 主要以提供开发、管理运营服务为主 ， 而业主本身则需要承担大部分资本来建设和推出新的办公空间 。
从招股说明书中可以看到 ， 优客工场于2018年扩展最为明显 ， 大中华地区的城市数从27个到38个 ， 空格数从94个到191个 ， 其中轻资产模式下的空间数从12个拓展成31个 。 然后2019年9个月以来 ， 大中华地区的城市数仅增加了3个 ， 空格数仅增加了6个 ， 其最为看重的轻资产模式下的空间数仅增加了9个 。
由轻资产模式所带来的收入在2019三季度实现微盈 ， 收入为2.22亿元 ， 成本为2.02亿元 。 根据优客工厂创始人兼董事长毛大庆的目标 ， 优客工场2020年底 ， 轻重资产比达到1：1 。 轻资产项目的增加将直接减少优客工场在获取办公空间的投入 。
香颂资本执行董事沈萌在接受采访人员采访时表示 ， 一级市场和二级市场是完全不同的估值群体 ， 一级市场只要投资者认可 ， 那么估值就可以算数 ， 但二级市场是公开市场 ， 所有投资者都会对其作出估值决定 。 特别是对于一些私募阶段泡沫化的企业 ， 一级二级市场倒挂非常普遍 。
共享办公行业挤泡沫
值得注意的是 ， 优客工场估值全面压缩的另一原因 ， 在多位业内人士看来 ， 主要是由于WeWork的上市折戟 ， 导致资本市场对共享办公行业投资热度的降温 。 在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来 ， WeWork在公司战略上的失利 ， 证明还是要以市场的基本需求和租金差价收入为核心来规划企业战略与运营 。
根据弗若斯特沙利文（Frost&Sullivan）的数据 ， 包括租赁收入和服务收入在内的中国共享办公空间市场规模从2013年的11.7亿元人民币增长到2018年的174.1亿元人民币 ， 复合年增长率为71.7% ， 预计到2023年将进一步增长至1322.8亿元人民币 ， 复合年增长率为50.0% 。
沈萌认为 ， 优客工场实际上还是偏向传统产业 ， 属于资本密集型 ， 对于资金的需求巨大 ， 而且在WeWork事件后 ， 类似项目都遇到估值大幅缩水的问题 。 而共享办公是披着科技外衣的服务式办公室的老模式 。 共享模式是为了将碎片化服务需求集中 ， 但实际上这些需求并不大 ， 而且替代选择也非常多 。
柏文喜表示 ， 优客工场在运用互联网思维来改造和提升原有的商业地产运营模式 ， 所以它既要以互联网思维来给商业地产赋能 ， 又要遵守商业地产的普遍规则 ， 比如以商业地产的运营提升为核心来支持业绩的增长 。
“共享办公仍旧处在行业起步期 ， 各个平台也处在扩张探索期 ， 需要大量投资 ， 加上投资回报周期长的特点 ， 前期容易出现盈利难的问题 。 ”共享经济分析师陈礼腾表示 ， 国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告（2019）》显示 ， 2018年中国共享办公营业额同比增长87.3% ， 明显高于整体共享经济营业额41.6%的同比增幅 。 可以说 ， 不论是市场规模 ， 还是发展速度 ， 共享办公依旧具备发展前景 。 但如果单纯依靠“二房东”的租金收益明显不能满足发展需求 ， 企业还需不断摸索寻求新的发展模式 。
独立分析师唐欣在接受采访人员采访时指出 ， 共享办公行业存在一定的泡沫和炒作 ， 未来会出现约两年的低潮期 。


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