检察日报|物业监视业主长达一年：小区管理谁说了算
：原题为_检察日报|物业监视业主长达一年：小区管理谁说了算。
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近日 ， 广东省东莞市某小区一保安离职后向业主喻先生道歉 ， 称应领导要求 ， 他对包括喻先生在内的几位业主进行了长达一年的监视 ， 比如进入小区的时间、和谁接触等等 。 几位业主怀疑 ， 可能缘于他们曾为广大业主争取权益 ， 招致物业公司不满 。 据小区物业经理称 ， 业委会原本答应直接续聘该物业公司 ， 后又联系其他物业公司 ， 监视是想了解他们是否跟其他物业公司有来往 ， 并无恶意 。
出于安全考虑 ， 大部分小区都会安装监控设备 。 然而 ， 该物业公司经理借此便利条件 ， 授意保安截取录像中特定业主活动信息 ， 事无巨细监视 ， 比如某日几点几分去了小区谁家 ， 都有谁去 ， 几点离开都有详细记录 ， 让人恐惧 。 虽然监控设备记录的公共空间的活动 ， 并非业主室内情况 ， 但这样监控某个人的活动 ， 是否涉嫌违法 ， 需要相关部门给出鉴定 。
说到底 ， 这件事情的背后还是如何顺利更换物业的老问题 。
按照民法典等法律规定 ， 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定 ， 有权依法更换 。 如果物业服务企业侵害业主合法权益 ， 有权要求其承担民事责任 。 但现实情况是 ， 个别物业公司拿钱不干事 ， 小区环境脏乱差 ， 电梯维修慢 ， 原本归全体业主所有的电梯广告等经营所得 ， 也被物业拿去 。 这种情况下 ， 业主难以忍受 ， 想要更换物业的时候 ， 却不像“请进来”那么容易 。
曾有报道 ， 有物业以合同未到期为由拒绝撤出 ， 就算合同到期 ， 物业又会以物业费拖欠为由拒绝退出 。 即便业主委员会聘来了新物业 ， 也出现过老物业赖着不走 ， 新物业进不来的情况 。 《昆明一小区新旧物业交接受阻 ， 两拨人烈日下对峙》的报道就是典型现象 。
笔者认为 ， 在法律有明文规定的前提下 ， 物业公司如此作为 ， 一个重要原因在于目前相关法律多为概括性规定 ， 并没有给出具体的解决措施 ， 以至于强势的物业公司有恃无恐 。 在这方面 ， 今年5月1日生效的《北京市物业管理条例》或许可以提供借鉴 ， 该条例明确规定 ， 业主共同决定解聘物业服务人的 ， 物业服务人应当自接到通知之日起30日内履行交接义务 ， 并且退出物业管理区域 。 拒不退出者 ， 自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款；还特别规定 ， 前期物业服务合同期限最长不超过两年 。 希望这样可操作性强的规定更多一些 ， 执行力度更大一些 。
其实 ， 各地住建局大都设立了物业管理中心 ， 其职责包括拟定物业管理的政策性指导意见并监督落实 ， 受理并协调解决有关物业管理的投诉和纠纷 。 笔者也希望在业主与物业出现矛盾时 ， 有关职能部门能及时出现不缺位 。
【检察日报|物业监视业主长达一年：小区管理谁说了算】业主才是小区真正的主人 ， 物业“能进也能出”应该是市场运行常态 ， 只有法律、物业管理中心、业主“各就各位” ， 才能提高小区物业管理质量 。
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