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城市|楼市调控有必要 扩大供给是正道

城市|楼市调控有必要 扩大供给是正道
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【念念有余】
政府应该支持开发商而不是限制开发商 ， 提高房子的供给能力 。
余胜良
作为市场经济的信奉者 ， 我对权力介入市场有天然警惕 ， 不过在住房市场上 ， 我支持调控 ， 特别是一线城市的调控 。
为什么要让权力介入市场 ， 用计划的方式来干涉经济？按道理 ， 房地产不应该像其他商品一样 ， 卖给能消费得起的居民吗？
支持调控的最大原因 ， 在于房地产不是普通商品 ， 有半垄断的特性 ， 一旦被一部分购买力超强的投资者持续不断购买 ， 将会形成一个既得利益群体 ， 不利于普通民众 。
楼市之所以有半垄断性 ， 是因为地皮具有唯一性 ， 比如城市中心的地皮 ， 和郊区的地皮价值就不一样 ， 挨着湖泊、公园等自然环境丰富的区域 ， 和自然条件差的区域价值也不同 ， 有教育资源和教育资源一般的区域也有不同 。 除了地皮 ， 建筑风格、户型朝向楼层都有唯一性 ， 即使相同楼盘的房屋价格也相差甚大 。
作为非标准产品 ， 和能流通的标准产品 ， 在价值衡量上是不同的 。 一旦买入楼市 ， 就占有了这个地方 ， 旁人不得染指 。 而一般消费品可以重复消费 ， 没有独占性 。 楼房和一般商品还有不同之处 ， 比如饮食可以简单一些 ， 衣服可以便宜一些 ， 这些耗资都不高 ， 一般商品涨价人们能找到替代品 ， 但是楼市要么买要么租 ， 价格基本上是同步涨跌 ， 很难找到替代品 ， 只能被动接受 。 在一个城市落脚 ， 必然要有一个住的地方 ， 这些是硬需求 。
现在的问题是 ， 城市特别是一线城市的楼盘 ， 是不可复制的稀缺资源 ， 有人占有之后 ， 就像在这个城市占有了一片码头 ， 以后想要停靠的人 ， 都要给他交停泊费 。 关键是 ， 中国人口众多 ， 经济发展迅速 ， 崛起了一个庞大的富有群体 ， 他们可以不停地买买买 ， 手攥厚厚一沓红本 ， 就跟游戏世界里有人可以拿钱买装备一样 ， 一身装备就在竞争中占了绝对优势 。 这些有钱人要买房 ， 房子是商品 ， 按道理似乎不应该干涉 ， 但是作为城市的共同所有者 ， 一部分人因为拥有超级购买力 ， 而不断买下去 ， 是挤占了其他人的潜在购买机会 。
比如市场本来处于弱平衡状态 ， 有10套房 ， 有10个潜在购买者 ， 但是现在有3个超级购买者出现 ， 买了6套房 ， 剩下的7个人就要争夺剩下的4套房 ， 表现在市场上就成了供不应求 ， 就成了卖方市场 ， 房价要可以漫天飞舞 。
上述只是一个简单比方 ， 具体到像深圳这样的城市 ， 情况可能更加突出——10套房 ， 对应20个购买者 ， 哄抢必然导致房价大涨 。
这样的结果是 ， 超级购买者身价继续飙升 ， 他们断了买房者的后路 ， 还可以在合适的机会卖房给后买者 ， 赚上一笔 。
贫富分化是自然形态 ， 但是房价成了贫富分化的加速器 ， 政府就有责任去干涉这个市场 ， 让10套房恰好供应给10个购买者 ， 当然这是理想状态 。
按道理市场应该满足居住需求 ， 现在深圳这样的市场 ， 市场没有能力提供充足住房 ， 市场哄抢造成更为稀缺 。 限售限购更像是临时救济 ， 不过因为深圳是一线城市 ， 这种状态可能会长期持续下去 。
限售应该更早开始 ， 而且应该更为严格 ， 严格限制购买楼房数量 ， 而且对在一个城市家庭持有超过两套房之外的销售 ， 要课以重税 ， 以此释放持有量 。
平准制度早就有 ， 就是用政府投放的方式干涉经济 ， 防止物资稀缺 。 在房市上 ， 政府也应该投入更多资源 ， 政府应该支持开发商而不是限制开发商 ， 提高房子的供给能力 。
不独中国 ， 日本、德国等很多国家都会介入住房和租房市场 。 其中有不少经验 ， 值得中国借鉴 。
（作者系证券时报采访人员）
（责任编辑：董云龙 ）


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