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地产深度报道|星河商置二度递交招股书，疫情下出租率受冲击

地产深度报道|星河商置二度递交招股书，疫情下出租率受冲击

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地产深度报道|星河商置二度递交招股书，疫情下出租率受冲击

扩张中的星河商置还存在毛利率下滑的风险 。
经历了半年的等待 ， 星河商置于2020年1月递交的上市申请已经失效 ， 7月20日 ， 港交所发布了第二次递交的申请 ， 星河商置补充披露了最新的经营状况 。
招股书显示 ， 2017-2019年间 ， 星河商置实现收入2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元；2020年前四个月实现收入1.36亿元 ， 较上年同期的1.24亿元所上涨 。
同时 ， 星河商置持续扩张的步伐 。 截至2020年7月7日 ， 其订立合约的商用物业项目达到了49个 ， 覆盖全国18个城市 ， 总合约面积约299.3万平方米 。

依赖大股东招股说明书显示 ， 截至2020年4月底 ， 星河商置的总合约面积达到约282.5万平方米 ， 其中有30个项目来自星河商置大股东星河控股方面 ， 合约面积约125.6万平方米 ， 占总合约面积的44.5%；独立第三方物业项目面积约为156.9万平方米 ， 所占比例为55.5% 。
事实上 ， 星河商置大部分合约面积均由独立第三方开发或拥有的商用物业所贡献 。

数据显示 ， 由独立第三方开发或拥有的商用物业数目由2017年底的7项增加至截至2020年4月30日的15项；其服务的合约面积也从2017年的约96.7万平方米增加至近157万平方米 。
尽管第三方开发物业在服务的面积方面占比较大 ， 但星河控股方面依然是星河商置收入的主要来源 。
2017-2019年间 ， 星河控股及其联系人贡献的收入在星河商置收入中占比分别达到90.2%、88.4%、89.5%；截至2020年4月末 ， 该占比仅略有下降至85.4% 。收入贡献差异如此明显 ， 这主要是因为对于两类业主 ， 星河商置采用的业务模式不同 。
独立第三方开发或拥有的项目主要由品牌及管理输出服务模式管理 ， 在该业务模式下 ， 星河商置仅向业主收取按预先协议的百分比计算的收入及/或利润及/或固定费用 ， 而不向租户收取费用；而由星河控股及其联系人开发或拥并根据委托管理服务模式管理的商用物业 ， 星河商置则同时向业主及租户收取服务费及就增值服务向相关客户收费 。
不过 ， 尽管品牌及管理输出的模式下星河商置获得的收入较少 ， 但相应地 ， 其需要付出的资金及人力资源也更少 ， 这也促使其得以向全国多地扩张 。
据披露 ， 截至2020年4月底 ， 星河商置的三种主要业务模式下 ， 品牌及管理输出服务的项目有27个 ， 委托管理服务的项目有17个 ， 服务的总建筑面积分别为111.07万平方米、167.04万平方米；而整租服务模式下的项目仅一个 ， 为常州武进湖塘星河COCO City 。
持续扩张或影响毛利率品牌及管理输出服务模式带来的不仅是规模扩张 ， 还使得星河商置保持了较高的毛利率水平 。


2017-2019年间 ， 星河商置整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年4月30日 ， 毛利率水平上升至60.2% ， 净利润率也达到32.9% 。
其中 ， 品牌及管理输出服务的毛利率为最高 ， 2017-2019年间 ， 该指标分别为68.1%、66.9%、67% ， 2020年4月底则高达77.2%；同期 ， 委托管理服务的毛利率水平则保持在50%左右 ， 2020年4月时 ， 提升至54.4% 。
不过 ， 如此高的毛利率水平可能难以持久 。
中指院报告显示 ， 包括深圳在内的较发达城市及地区的商用物业平均租金及管理费一般较高 ， 由此导致商业运营服务供货商的毛利率较高 。
“毛利率于往绩记录期间维持相对较高水平 ， 部分由于我们大部分收入及毛利乃产生自大湾区（尤其是深圳） 。 ”星河商置表示 。
据星河商置披露 ， 2017-2019年间 ， 产生自大湾区的收入在收入总额中占比分别为90%、87.5%、88.9% ， 2020年4月降至72.5%；同期 ， 产生自深圳的收入在收入总额中占比分别为84.8%、85.3%、86.2%、69.4% 。“由于我们继续扩展至其他地区（包括较低线城市） ， 我们于该等地区的项目的盈利能力可能逊于深圳的项目 ， 在有关情况下我们的整体毛利率可能下降 。 ”星河商置如是表示 。
“星河商置对深圳市场比较了解 ， 其整个收益会比较高 ， 但是全国其他省市的楼市不太一样 ， 新进入的城市会存在一定的压力 。 ”财经评论员严跃进认为 。
毛利率问题之外 ， 星河商置还面临着出租率下降的问题 。
据其1月份披露 ， 截至2019年9月末 ， 星河商置所运营项目的平均出租率为96.6% 。 但截至2020年4月30日 ， 其运营中商用物业的平均出租率为92.5% ， 较2019年末的95.6%亦有所下降 。
其中 ， 深圳龙华星河COCO City的出租率从2019年末的98.1%跌至2020年4月末的88.4% ， 普宁星河COCO City亦从92.0%跌至83.8%；深圳龙岗星河iCO不仅出租率从2019年末的94%大幅下跌至76.8% ， 其已确认的收益也从2019年4月的逾400万腰斩至200万 。 星河商置表示这主要是受到疫情影响 。


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