延安新区：建城于削山，闹心于地产( 二 )
延安教育小镇 ， 是阳光城四处出击实施其“全方式拿地”战略中为数不多走到交房这一步的项目 。 该项目开发主体延安市新区阳光城投资有限公司 ， 是由阳光城陕西实业公司与延安新区管委会下辖新区投资开发建设有限公司以7：3的股权比例合资成立 ， 因此地方对项目各方面支持比较到位 。即便如此 ， 项目建设过程中仍然曝出一系列施工问题 ， 其混乱且屡教不改程度仅从延安新区的公开通报就可见一斑：2018年9月 ， 项目场区卫生脏、乱、差 ， 材料乱堆乱放 ， 垃圾无集中处置措施 ， 污水散排、直排等被停工整顿批评约谈 。2018年9月 ， 工程项目检查整改措施不力被通报；2018年12月 ， 通报项目部分企业管理不善、组织不力、对接沟通不畅、农民工工资支付极不到位情况 。2019年9月 ， 项目现场管理混乱且拒不整改 ， 被通报批评 。2019年10月 ， 项目在建工地着火被通报批评并约谈 。于是 ， 到今年6月项目交房前后 ， 业主们前往阳光城许给自己未来新居查看 ， 立刻被层出不穷的质量问题惊呆了 ， 据阳光城方面给予的整改答复来看 ， 涉及问题多达数十项 。 除了质量问题 ， 有关学位安排、承诺不符产生的退房等事项也存在不少纠纷 。
由此可见 ， 前述那则露头后又消失的消息 ， 以及内中所称项目出现的五花八门问题 ， 并非空穴来风 。公开信息显示 ， 该项目总用地面积717.58亩 ， 其中住宅、商业用地面积约523.55亩 ， 教育建设用地面积约194.03亩 ， 用于建设十五年一贯制学校 。 学校在项目整体用地占比为23% 。阳光城对此种布局的描述为：“以名校为核心 ， 区域内点缀了住宅 ， 商业 ， 休闲 ， 娱乐等配套” 。 实在想不通 ， 占整个项目区域73%的523亩地产是如何“点缀”的 。有关延安新区阳光城的故事 ， 虽然已经上演三年 ， 但看此态势 ， 或许大锣这次刚敲响 。吾悦在筑什么梦新城控股是继阳光城之后延安新区引进的第二家全国房企 ， 正式落地于2018年 。 按照新城控股的官方口径 ， 企业是“怀揣着敬畏和感恩 ， 为筑梦延安而来” 。
自然 ， 其来到延安新区之后其享受的地价待遇也不错 。 2018年1月16日 ， 延安市自然资源局发布的国有建设用地使用权出让结果公示 ， 新城控股集在延安新区拿地3块 ， 89.1195亩的商业用地成交价为9898万 ， 平均每亩110多万 。另外两块商住一体 ， 面积分别为131.739亩、133.6965亩 ， 成交价分别为2.1365亿元、2.2664亿元 ， 平均每亩拿地成本约170万元 。
这样的拿地成本 ， 与阳光城费尽心思搞出教育小镇之后收获的平均每亩141万相比不相上下 。 都挺便宜 。可以类比的是 ， 2018年1月5日 ， 临近其地块的一宗49.1325亩商业用地(编号E1-12-02）以拍卖方式出让给延安一家房地产开发公司 ， 成交价为1.6116亿元 ， 平均每亩地价格为328万元 。拿地后 ， 新城控股成立了负责延安项目的全资子公司——延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司 。
新城控股在延安新区的项目构成为商业综合体与高端住宅 ， 商业部分的新城吾悦广场项目宣称“将改写延安商业格局 ， 成为延安新中心”；名为吾悦首府的地产项目也承诺“将成为延安的最佳住宅区 ， 为这座城市提供新的住宅典范 ， 书写新的高端序列” 。但项目建设开局不利 ， 正式启动没几天 ， 就在2018年5月11日发生机械伤害事故 ， 造成死亡1人 。据通报 ， 当时的施工总承包单位为江苏中南建筑产业集团有限责任公司 ， 施工专业分包单位为延安市永延建筑工程有限公司 ， 监理单位为濮阳中油工程管理有限公司 。同年9月 ， 新城吾悦广场建设工地又因生活区存在旱厕 ， 且生活污水及部分垃圾乱排乱弃 ， 被批评通报 。吾悦广场建成开业没多久 ， 购买商铺的业主就发现情况不妙 。 有业主在人民网留言板上这样留言道：“（1）延安吾悦2018年每平四万左右出售商铺 ， 业主一次性付全款购买 ， 承诺建设最好商圈 ， 为业主招租 。 （2）定2020年9月交房 ， 提前6月交房 ， 质量出现严重问 ， 漏水 ， 管道乱接 ， 墙体发霉 ， 各方面设计不到位 ， 反应多次无人管 。 （3）提前交房质量问题严重 ， 商铺租不出去 ， 还收取业主高额物业费 。 ”大约一个月前 ， 购买延安新区吾悦首府一期的业主们准备收房时 ， 也如阳光城业主一般大惊失色 ， 大家发现这里最大的问题就是高端住宅高度不够 ， 有业主称每层房屋目测高度估计约2.7米左右（有说2.76米 ， 具体实测数据还有待公布 ， 总之一眼望去就难以和高端相联系） ， 这种现实与定位高端住宅通常3米左右的层高相去甚远 。 除此之外还有各种质量问题 。
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