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商铺、写字楼遇冷，敲响楼市警钟

转载请注明出处：公众号 人话解味经济前言 。 好久没在公众号谈楼市了 ， 一方面是因为按房多派说法‘脸早就被煽肿了’ ， 不愿煞人风景；另一方面 ， 当前楼市走势和笔者当初判断并没有出现方向性悖离 。 无论红尘楼市如何喧嚣 ， 笔者始终非常淡定 ， 该来的终究要来的 ， 只是时刻未到 。话说庚子年诸事不遂……经济下行压力下央行宽松力度空前 ， M2连续4个月保持两位数高增速 ， 结果依旧是涝的涝死 ， 旱的旱死 。 虽然有官部门一再牛不喝水强按头 ， 但资本仍打死不愿流进实体经济 ， 这让决策层更加不敢放松楼市调控了 ， 一是怕楼市再次抽光实体经济之血 ， 更害怕泡沫被吹破 ， 那就是硬着陆的祸事了 。特色楼市之所以该下跌时逆势上涨 ， 与分税制、地方财政中土地出让金占比过半、市场中看不见的手被行政力量牢牢捆缚……一损俱损 。 畸形的政策导致了畸形的结果 ， 2020年上半年楼市冰火两重天 ， 一方面 ， 一线和热点二线城市房价虚火 ， 三四五线城市咬牙死扛；另一方面 ， 高房价虚火背后 ， 是商铺和写字楼日渐凉凉 。根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据 ， 2020年上半年中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌 。 全国重点城市100条商业街商铺为样本标的 ， 租金环比上涨的商业街占比仅12.1% ， 环比持平的占4.5% ， 环比下跌的高达83.3% 。另据国际房地产顾问五大行之一的戴德梁行数据 ， 上半年北上广深四大一线城市的写字楼空置率全部攀升 ， 依次为16.2%、20.9%、6.7%、25.4% ， 相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点 。 一线城市写字楼空置率攀升的同时 ， 平均租金却在全面下跌：北京358.5元/㎡ ， 同比下跌7.6%；上海251.9元/㎡ ， 同比下跌6.3%；广州184.5元/㎡ ， 同比下跌4.8%；深圳222.9元/㎡ ， 同比下跌13.6%！四大一线城市中 ， 写字楼空置率最高的是深圳 ， 高达25.4% ， 而租金下跌最猛的也是深圳 ， 同比下跌13.6% ， 原因出在哪？首先是供需比例严重失衡 ， 对比需求 ， 深圳的新增写字楼实在是太泛滥了；其次是深圳对岸的原因 ， 不说都明白吧……笔者要说的是 ， 写字楼和商铺是房价的晴雨表 ， 甚至可以视作经济好坏的晴雨表 。道理非常简单 ， 姑且抛开网店冲击 ， 商铺是最接市井地气的 ， 另一端直通老百姓的钱袋子 。 经济欣欣向荣时 ， 大家腰包鼓鼓 ， 谁不想去酒店、影剧院、商场超市……享受生活？如此必然带动商铺租赁 。 而经济凋敝时代 ， 失业阴影下国民收入锐减 ， 大家都在勒紧裤腰带过穷日子 。 支付宝数据显示：2020上半年90后人均攒钱比2019年增长了近4成 ， 平均不到4天往余额宝存一笔钱 。 90后都危机感满满了 。再看写字楼 ， 租赁客户自然是企业 ， 越高光的企业租的写字楼越高档、地段越好 ， 只为彰显企业实力 ， 外企尤其喜欢在CBD核心区租用顶级写字楼 。 而当前形势 ， 中小微企业得过且过 ， 出口企业无处话凄凉 ， 外资企业在中美全方位脱钩压力下战战兢兢、随时准备或者已经拔腿跑路 ， 只靠‘中’字头国企支撑写字楼市场吗？外贸企业攸关2亿人就业！2018年贸易战以来 ， 外资撤离潮成为了写字楼空置率上升的重要转折点 ， 当满大街商铺商铺转让、出租 ， 当一层又一层、一栋又一栋写字楼空置 ， 生活在其中的小商小贩和上班白领们靠什么获得以往的高收入呢？靠什么在周边买房置业呢？这一点在燕郊房价拦腰斩体现得淋漓尽致 。 人去楼空！影响房价的另一个重要因素是 ， 旧改靴子落地了 。 7月20日 ， 国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 推进2000年之前建成的城镇老旧小区改造 ， 2025年前完成 。 根据官方数据 ， 符合‘建成于2000年以前+公共设施落后+居民改造意愿强烈’的小区 ， 全国共计17万个 ， 涉及居民达3000万户 。对比下2019年全国改造城镇老旧小区1.9万个、涉及居民352万户 ， 不难发现本次旧改显著提速了 ， 目的依旧是通过投资刺激拉动就业的老路子 。 对于房产商和炒房客来说 ， 这绝对不是一个好消息 ， 道理明摆着——本应棚改拆迁的17万个小区重新改造 ， 市场上的房子没有减少 ， 3000万户居民便没必要购置新房了 。结语 。 高房价就像地球上的物体摆脱了地心引力一般 ， 目睹唱空者一次次被打脸 ， 越来越多的国人开始笃信奠基在特色国情上的楼市的确有些与众不同 。 但笔者依旧不看好投资 ， 就如同铁索横江的三峡大坝 ， 随着水力势能达到极限 ， 放水or NO？就不取决于下游的诉求了……万物同理 ， 楼市堰塞湖距离倾泻而下的日子不远了 。写在最后：媒体发文越来越难 ， 请关注微信公众号文末小朋友圈通道 ， 天天更新 。小朋友圈 专注于小众铁粉深度交流 ， 请搜索关注 微信公众号『人话解味经济』


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