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米宅|从狂欢到凉凉，三四线还要多久？

【米宅|从狂欢到凉凉，三四线还要多久？】米宅|从狂欢到凉凉，三四线还要多久？

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最近 ， 身边一个朋友要回老家工作 ， 打算在老家买套房 。 一开始觉得 ， 他们一个豫南小城人均工资不过3000元 ， 房价再高也不会超过5000元吧 。
可回家一看 ， 懵了 ， 房价早已破万 。 好位置、好产品都是1万起步 ， 还有更贵的 。 重点是 ， 这么贵的价格 ， 竟然还出现了“千人摇号抢房”的情况 。 而这 ， 绝不是个例 。 事实上 ， 截止到目前 ， 全国有不少三四线城市 ， 如山东日照、河北唐山、江苏南通、河南洛阳等 ， 房价都在小幅上涨 。 说也奇怪 ， 在市场整体下行的背后 ， 这些三四线小城却能逆势缓涨 。 它们的房价能够维持在高位的原因到底是什么 ， 转折点在何处？2
有这样一种解释 ， 通货膨胀 ， 货币超发 。 但超发的货币不可能平均分配给每个人 。 在没有地位 ， 也没有产业的三四线小城 ， 超发的货币流到普通人手里只有一种途径 ， 就是棚改 。 在2014年以前 ， 大部分的棚改都是政府拆迁 ， 给你换一套安置房 ， 这叫实物安置 。 在2014年之后 ， 开始流行给你一笔补偿款 ， 你自己拿去买房吧 ， 这就叫棚改货币化安置 。 其实 ， 三四线房价上涨最根本的原因就是 ， 棚改货币化安置 。 天量的货币和买房需求冲击到小市场里 ， 去库存的同时 ， 也把房价推到了高位 。 于是 ， 我们看到了三四线小城里 ， 鸟不拉屎的郊区新房贵的要死 ， 售楼部里的看房客络绎不绝 ， 都是不缺钱的土豪 。 这是近5年来 ， 全国房价涨幅较高的城市 。
可以看到 ， 房价上涨的并不只有一二线 ， 还有更多的三四线 。 比如 ， 中山、芜湖的房价 ， 甚至比武汉、合肥的长势要好 。 2007年 ， 全国房价破万的城市也就只有北上深而已 。 2018年 ， 全国房价破万的城市据统计多达62个 ， 其中三四线超过了3成 。 不过 ， 从2019年开始 ， 情况发生了变化 。 各省市开始对棚改目标做巨大调整 ， 有的城市棚改计划直接“腰斩” ， 甚至“膝盖斩” 。 棚改 ， 已经不再是下阶段的重心 ， 焦点换成了老城旧改 。 那么 ， 建立在棚改之上 ， 房价高涨幅的三四线城市 ， 未来会怎样？3
三四线的未来 ， 不能一概而论 。 一二线城市也有雷区 ， 三四线城市也有强者 。 哪些三四线是安全的？其实 ， 开发商已经给了我们明确的答案 。 不知道大家最近有没有发现一个现象 ， 部分开发商又悄然开启了对三四线的排兵布阵 。 碧桂园最为典型 ， 虽然它从来没有离开过三四线 ， 但从今年开始 ， 碧桂园通过区域的调整和细分 ， 扩大了对三四线的管控力度 。 几乎同时 ， 中骏也将主战场移挪到了广阔的三四线城市 。 下面列举近几个月一部分的土拍情况 ， 来感受下开发商在三四线拿地的积极性 。 4月9日 ， 浙江丽水一宗宅地被碧桂园拿下 ， 溢价率达58.5% ， 如此高的溢价率背后 ， 是长达191轮的拼杀 。 5月11日 ， 江苏太仓一宗宅地有86家开发商进入一次性报价 ， 最终被金地以13.4亿拿下 。 5月27日 ， 碧桂园拿下江苏盐城一宗商住用地 ， 846轮竞价 ， 溢价率高达125% 。 ……
节奏紧张、竞争激烈 。
虽然这些开发商正在回归三四线 ， 但细品之下 ， 你会发现他们也有重点 。
就拿碧桂园来说 ， 新增土储中三四线占75% ， 但其中又有31%来自江苏 ， 17%来自广东 ， 13%来自浙江 ， 大部分都是在长三角、珠三角周边的三四五六线 。 除此之外 ， 还包括一些中西部的强三四线城市 。
开发商都选择围绕城市群、城市圈更加广泛的布局三四线 ， 去做下沉 。
如今 ， 大都市圈的概念越来越凸显 ， 包括长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等等 。
它们以一、两个实力强劲的城市为中心 ， 并以此做驱动 ， 带动周边城市发展 。
安徽滁州就是最典型的例子 。
近些年 ， 紧挨着南京的滁州深受长三角地区的红利 ， 加速融入南京都市圈 。
目前 ， 滁州已经形成智能家电、电子信息、汽车及零部件等产业集群 ， 聚集了博西家电、康佳、创维等品牌企业 。
2019年 ， 滁州市GDP总量居全省第三 ， 增速居全省第一 。 相比2010年 ， GDP总量增长了3.18倍 。
这些一线或大城市群周边的三四线城市 ， 可以接受核心城市的资金、产业、人才等外溢 ， 将迎来更好的崛起 。
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少部分三四线在上升 ， 大部分却越来越下沉 。 对于大量沉下去的三四线城市而言 ， 最痛苦的就是人口问题 。 有这样一个案例 。 几年前 ， 万科机缘巧合在一个四线小城拿了地 ， 当地政府也很认可万科品牌 ， 地价很便宜 。 第一年销量很好 ， 卖了20个亿 ， 但第二年只卖了5个亿 。 复盘发现不是营销团队不努力 ， 而是这个城市只有那么多人 ， 只有那么多购买力 ， 需求已经被挖空 。 这就是大部分三四线城市所面临的窘境 。 有太多的三四线城市 ， 大量的人走了就真的走了 ， 他们并不是不爱自己的家乡 ， 不愿意为家乡的发展做贡献 ， 而是哪怕他们想回来 ， 没有产业 ， 没有就业机会 ， 也待不下去 。 所以 ， 有没有人是一回事 。 更重要的 ， 是人能不能留下 。 好的三四线能从一二线城市的发展中分杯羹 ， 但大多数三四线 ， 只能听天由命 。5


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