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被告|婚前买的房子，婚后共同还贷及增值如何计算？( 二 )


曹某不服一审判决提起上诉：请求撤销原判 ， 改判或者发回重审 。
理由是对于涉案房屋共同还贷和增值部分的分割计算错误；转业费、住房资金补贴不应分割 ， 因为李某已经默认了不分割的事实 ， 其请求已经超过诉讼时效；对于案件受理费分担不服 。
李某二审答辩称：要求维持原判 。
二审法院认为 ， 对于上诉人曹某提出一审判决对于房屋增值部分和共同还贷分割计算错误的问题 ， 一审法院对于房屋的增值率计算正确即：案涉房屋升值率=房屋现价60万元÷ (购房成本307283元+杂费成本5000元+共同偿还利息93330元)=148% 。 但对于房屋增值部分和共同还贷部分的计算错误 ， 给付李某的共同还贷及增值部分的补偿计算方式应为房屋增值率148%× (共同还贷180000元+共同偿还利息93330元) ÷2=202264.20元 。 本部分应予更正 。
对于上诉人曹某提出转业费、住房资金补贴不应分割的问题 ， 缺乏依据 ， 不予支持 ， 对于其主张李某超过诉讼时效应认定默认放弃的问题 ， 因对于共同财产的分割 ， 李某有权随时主张 ， 且现没有证据证明李某放弃自己的财产权利 ， 故对于曹某的该项上诉主张 ， 不予支持 。
对于上诉人曹某提出诉讼费分担错误的主张 ， 缺乏依据 ， 不予支持 。
综上所述 ， 二审判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第三项、第四项；二、撤销沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第一项、第二项、第五项；三、曹某于本判决生效后十日内给付李某就婚姻存续期间共同偿还的涉案房屋贷款及增值部分补偿款202264.20元；四、驳回双方当事人其他诉讼请求 。
最高院司法观点
不动产婚内共同还贷及增值的计算
单位作者：最高人民法院民事审判第一庭
来源：民事审判指导与参考.2016年.第1辑：总第65辑
对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形 ， 离婚时如何计算共同还贷的增值部分 ， 有法官提出了分步计算的方法 ， 第一步是计算不动产升值率 ， 不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本 ， 而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用 。 在计算不动产升值率时 ， 必须考虑利息成本 ， 不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率 。 “其他费用”是指交易所涉及的成本 ， 属于购房的必要支出 ， 如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等 ， 但不包括公共维修基金和物业费 ， 因为其费用产生的基础并非交易 ， 而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿 ， 即共同还贷部分乘以不动产升值率 ， 该数额的一半即为应补偿的数额 。
计算具体补偿数额时 ， 应注意确定计算时点 ， 这里的增值是指婚后增值 ， 不包括婚前增值 ， 后者属于一方的个人财产 。
同时还应考虑两种情形下的修正问题 ， 一是离婚时贷款尚未清偿完毕 ， 只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本 ， 而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本 ， 否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形 ， 计算不动产升值率时 ， 应以结婚时不动产价格作为计算依据 ， 不能以购买时不动产价格作为依据 ， 因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产 。
我们认为 ， 上述分步计算法简明易懂好操作 ， 对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法 。
另外需要指出的是 ， 在离婚分割争议房产时 ， 法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分” ， 同时要根据婚姻法第三十九条的规定 ， 根据财产的具体情况 ， 按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判 。 也就是说 ， 计算出的补偿数额不是绝对的 ， 法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权 ， 目的只有一个 ， 即相对公平合理地解决纠纷 ， 平衡保护离婚双方当事人的利益 。


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