探房杜咔咔|今年起，三四线房子“不香了”？社科院专家直言：建议尽快卖掉
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回顾进入2020年以来的这7个月 ， 购房者可以清晰地看到并且感受到 ， 房地产市场经历了一个从“冰封期”向“恢复期”逐渐转变的过程 。 面对这种微妙的变化 ， 关于要不要买房 ， 房价是涨是跌的问题 ， 再次成为了购房者关注和讨论的热点话题 。
尤其是三四线城市 ， 毕竟一二线城市一直以来房价都还是比较稳定 。 而三四线城市 ， 让大多数看不清楚未来的趋势 ， 要说他涨吧 ， 已经两年没怎么波动了 ， 跌吧 ， 也没见到怎么大跌 。 那三四线房子未来房价究竟会是怎么样呢？今天就一起来分析下 。
01【探房杜咔咔|今年起，三四线房子“不香了”？社科院专家直言：建议尽快卖掉】首先 ， 我们都清楚 ， 前几年三四线城市的房价为何会有大幅度的上涨 ， 究其原因就是16-18年棚改“爆发”的三年 ， 房子突然爆发了几倍 。 但从今年开始 ， 旧改接替棚改 ， 意味着将来大拆大改将减少 。 没有了棚改的加持 ， 也就相当没了大量资金 ， 大家就没了购买力了 。
这是一个很严重的信号 ， 可以说现在的三四线城市已经进入到“购买力断层”时期 ， 已是强弩之末 。
其次 ， 相比于对人口有巨大虹吸作用的一二线城市 ， 三四线城市在“留住人才”方面的痛点更明显 。 人口常年流失是95%的三四线城市的基本特征之一 。 老话说得好 ， “长期看人口” ， 没有人口的加持 ， 房价如何撑得住呢？
比如四线城市阜阳 ， 虽然是人口大市（安徽人口总数第一） ， 但是最近几年人口流失严重 ， 尤其是高铁修通 ， 加剧了人才的流失 。 统计数据显示 ， 过去5年阜阳全市累计“跑”了近270万人 ， 让本就支撑不足的楼市更是“雪上加霜” 。
而且三四线城市产业发展严重不足 。 产业发展不起来 ， 归根结底还是缺乏人才 ， 尤其是高精尖人才 。 而缺乏中高端产业 ， 就吸引不来资金 。 没有资金的支持 ， 就意味着没有购买力 。
对此 ， 独立经济学家马光远曾公开炮轰道 ， 三线和四线城市的房地产市场已经严重饱和 ， 购房需求明显弱于一线和二线城市 。 投资三四线房地产是“玩火” 。
最后 ， 就是大部分三四线城市的空置率过高 。 根据五八集团给出的数据显示 ， 目前三四线住房空置率为26% ， 高于一二线城市 。
地产大佬潘石屹曾经公开直言 ， 在他看来 ， 过度开发建设的三四线城市的房屋空置率 ， 可能高达50% 。 这一数字可能有夸大成分 ， 但是如果单就三四线城市最近几年新开发的区域来看 ， 可能很多楼盘的空置率远高于此 ， 我们过去两年走访河北、安徽、河南等省份的三四线城市也发现 ， 很多新开发区的超大楼盘 ， 交房两年以上的楼盘 ， 点灯率不足20%的比比皆是 。
02因此 ， 结合以上三点 ， 笔者认为三四线城市的房子在未来或许真的“不香了” ， 未来更多处于“有价无市”的局面 。
其实对于这个局面 ， 社科院的专家早有提醒 ， 专家认为随着棚改货币化安置逐步退出 ， 失去了政策托底 ， 加上前期需求透支 ， 三四线城市市场销售有可能进一步回落 ， 所以要防范市场价格下跌过快 ， 如果有多套的话 ， 最好尽快卖掉 。
由此可见 ， 未来三四线、五六线城市的空置房子会越来越多 ， 完全可以用“烂大街”来形容了 ， 房价也会处于下行状态 。
当然 ， 以上只是大部分的三四线城市的情况 ， 还是有一些三四线城市可以买的 ， 比如珠三角城市圈内临近深圳的惠州、中山等 。 或者京津冀城市圈内临近北京的廊坊、保定等 。 还有 ， 要买记得要买市中心 ， 靠近优质学校、公园、地铁站、核心商圈等 ， 千万别买郊区 。
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