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|写字楼租金还要再跌两年？ 机构预测回暖要到2023年

|写字楼租金还要再跌两年？ 机构预测回暖要到2023年
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本文标题：|写字楼租金还要再跌两年？ 机构预测回暖要到2023年
南都讯 采访人员王鹏钧 自2018年底P2P爆雷导致金融业退租潮兴起 ， 深圳办公市场连续下跌 ， 加上连续多年百万㎡左右的新增供应 ， 深圳办公楼空置率上去后也再难下来 。 业内人士将其称为深圳办公市场的“新常态” ， 即高供应、高控制、租金缓慢下跌 。 那么这种情况将延续至何时？7月24日 ， 商业办公市场研究机构高力国际发布深圳写字楼市场2020年上半年回顾报告 。 该报告预测 ， 随着新增供应的不断入市 ， 深圳办公楼此种“新常态”情况将一直延续 ， 但供应峰值出现在2022年 ， 预计届时空置率将超过30% 。 此后 ， 随着供应开始降低 ， 空置率也将逐渐下降 。
金融业逆势扩张 ， 福田区表现亮眼
今年上半年 ， 受疫情影响 ， 很多公司扩张速度有所放缓 ， 深圳甲级写字楼市场较去年同期大面积段成交下降明显 。 高力国际分析指出 ， 受到一些企业收紧扩张和搬迁决策影响 ， 市场虽然成交在二季度逐渐恢复 ， 但差于去年同期 。
不过 ， 上半年也出现亮点 ， 根据高力国际深圳办公楼服务部深圳董事周之惠的观察 ， 金融行业已逐渐从2018年底的P2P爆雷潮中苏醒 ， 并表现出扩张态势 。 “今年4月 ， 某理财部门在平安金融大厦包下8层 ， 是上半年比较醒目的大宗交易案之一 。 ”周之惠表示 ， 作为传统金融行业集聚的福田 ， 上半年租赁成交占比超过科技行业集聚的南山 ， 亦可证明这一点 。
数据显示 ， 对比往年同期来看 ， 今年深圳办公市场成交面积的各区占比中福田区异军突起 ， 从去年上半年租赁交易占比的14% ， 上升到今年的43%；南山则从去年同期的83% ， 下降到今年的41% 。 与此对应 ， 来自金融行业的成交占比从往年的16%攀升至今年的37% ， 而科技行业的租赁成交占比则由往年的63% ， 下降至今年的31% 。
【|写字楼租金还要再跌两年？ 机构预测回暖要到2023年】科技行业由于办公灵活性 ， 对公共卫生事件影响呈弹性响应 ， 所以同比下降较为明显 ， 并且2019年上半年包括OPPO进驻春笋等多宗大宗租赁的助推 ， 科技行业租赁呈现高位 ， 对于拉低2020年上半年同比也有一定影响；金融则逐渐摆脱互联网金融衰退的不良影响 。 “我们可以看到有一部金融企业保持扩张的趋势 ， 尽管是在上半年这种特殊阶段 。 ”高力国际方面认为 。
落地办公企业可获资金补贴 ， 前海“归巢”成果初现
此外 ， 前海片区办公市场成为另一亮点 。 一直以来 ， 主要受高供应影响 ， 前海片区办公楼以超50%的空置率居于深圳各片区之首；但在今年上半年的市场复苏中 ， 前海片区一枝独秀 ， 空置率同比回降14.1个百分点 ， 居于各片区之首 。 “前海得益于回巢补贴政策作用录得的成交 ， 较去年同期有显著增长 。 ”高力国际分析认为 。
据了解 ， 自去年下半年始 ， 前海正式实行所谓的“归巢计划” 。 自2019年2月底至2020年结束前 ， 实际落地在前海办公的企业都可以给予资金补贴 ， 单项扶持金最高可达3000万元 。
业内预测
供应高峰将出现在2022年 ， 此后租金将回升
周之惠预测 ， 随着社会经济逐渐复苏 ， 预计写字楼的需求将会在下半年延续第二季度的健康表现 。 但与此同时 ， 随着更多新项目入市 ， 市场竞争加剧 ， 租金、空置率等指标将继续承压 ， “预计未来2年内租金年均降幅在2到5个百分点” 。
但周之惠也表示 ， 租金到2023年将开始回升 ， 年增长在3个点左右 。 原因在于 ， 未来几年的市场供应峰值或出现在2022年 ， 届时预计空置率将超过30% ， 次年随着供应降低 ， 空置率恢复降至30%以下 。
目前 ， 根据高力国际的监测口径 ， 全市平均空置率在20.9% ， 平均租金在209元/平米·月 ， 若依照周之惠的预测 ， 未来两年深圳办公楼的租金或将跌破200元/平米·月以下 。


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