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财经作者陈琦|中国经济加速“去地产化”，房地产的时代使命已经完成一大半！


财经作者陈琦|中国经济加速“去地产化”，房地产的时代使命已经完成一大半！
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纵观世界各国的经济发展历程 ， 房地产都是一个特殊的存在 ， 它诞生于特定的经济时期 ， 承载着阶段性的时代使命 。 在中国 ， 房地产行业伴随着城市化进程和市场商品经济迅速发展 ， 截止2019年 ， 房地产开发投资高达13万亿 ， 占据全年经济总量的13% ， 繁荣了上下游产业链上依附的商业业态 ， 逐渐发挥出国民经济中流砥柱的价值 。
房地产是一门很深的学问 ， 我们研究房地产行业需要跳出行业属性的限制 ， 辩证、系统的看待 。 房地产牵扯着城市管理、银行金融、线下商业、个体发展等诸多方面 ， 房价涨跌起到“牵一发而动全身”的作用 ， 所以房地产的难题从来都不能用简单的思维来解释 。 不可否认 ， 我国近几十年的经济发展很大程度上是依赖于“房地产”和“人口红利” ， 但过分依赖的后果压缩了经济的想象空间 ， 增加了经济运行的风险系数 ， 更不可能实现可持续、高质量发展 。
中国居民家庭财产结构的变化一直不大 ， 而配置的主要方向便是房产 ， 房产净值占比居高不下 ， 占比平均在69%左右 ， 其中北京、上海大概在85% 。 截至2020年上半年 ， 中国居民的债务规模或达82.46万亿元 ， 负债率为82.5% ， 大部分是房贷 。 这些数据都表明 ， 房地产关乎国计民生 ， 一旦处理不好房地产行业 ， 其多米诺骨牌效应的破坏性是毁灭性的打击 。
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一方面 ， 我国城市化进程已达到一定阶段 ， 土地储备逐渐减少 ， 房地产库存增加；另一方面 ， 00后比90后少了4700万 ， 人口负增长拐点将近 ， 老龄化形势紧迫 。 除此之外 ， 高层一直在释放一个明显的信号 ， 我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻坚期 ， 大力推进科技创新才是提升国际竞争力 ， 获得高质量发展的关键 。 国家统计局数据显示 ， 2018年 ， 九大战略性新兴产业占GDP比重目前已超过20% 。 这一数字10年前还不到4% ， 10年内增加5倍以上 。 因此 ， 无论是供给端和需求端 ， 还是从经济发展的长远利益考虑 ， 房地产行业由盛转衰 ， 中国经济加速“去地产化”是必然趋势 。
在此大背景下 ， 作为政策敏感型的房企 ， 在经营战略上正在发生重大变化 ， 以此应对来自未来的机遇和挑战 。 战略调整大致有两个方向 ， 一是从居民住宅向产业地产转型 ， 二是去地产化 ， 跨界布局其他赛道 。
产业地产 ， 作为我国经济发展进程中应运而生的一种综合产业形式 ， 依托于城市资源 ， 构建一体化的产业链 ， 以地产为载体 ， 实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展 。 据相关数据统计 ， 销售百强房企中 ， 超过50%的房企已涉足产业地产开发建设 。 2016年 ， 碧桂园宣布“产城融合战略” ， 未来五年计划投入千亿资金进行科技小镇的开发；2017年 ， 金科地产提出产业地产要实现“地产+产业”的双向联动 ， 重点布局高科技、文化创意旅游、大健康三大战略新兴产业；2018年 ， 恒大与中科院达成全面合作 ， 计划未来10年投入1000亿在重点领域创建“三大基地” 。
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以上是我们在宏观层面的分析 ， 政策引导、房企转型、供需逻辑都指明了我国房地产行业的大体发展方向 。 但在短期内始终存在一股对冲势力与之抗衡 ， 那就是炒房客 。 房子本身具备金融投资属性 ， 一旦被大资金量挟持就很容易偏离市场规律 ， 使得政策引导和经济逻辑失效 ， 并妨碍房企转型的步伐 。 关于楼市的财政调控和货币调控 ， 很大程度上是为了打击炒房行为 ， 维护房地产市场的稳定 ， 而房价正是多方力量博弈的表现 。


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