核桃人说房|龙湖的成长空间还剩多少？
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造山造景造楼易 ， 惟人难聚 。 但南龙湖却有着庞大的人口基数约60万人！
根据海底捞官网及星巴克官网扫描其郑州市门店分布图 ， 如图1：
星巴克 ， 作为世界咖啡连锁店 ， 星巴克的门店数量可以作为一个指标来衡量城市的商业活力和经济实力；海底捞代表的是旺盛的人流 ， 它的出现代表商业和消费旺盛活跃度 。 根据图1可知 ， 海底捞和星巴克多集中在三环范围内 ， 是人流较为旺盛和经济活力及实力较高的区域 ， 在目前市场下行期 ， 三环的价值 ， 逐渐显露 。
其中 ， 南龙湖是一个海底捞和星巴克覆盖的近郊板块 。
如图2：
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数据来源于网络
但海底捞和星巴克又具明显的不同特征 ， 海底捞的食用时间多在晚间 ， 高峰期集中在周六日 ， 放肆嗨；星巴克的食用时间多在午饭后 ， 商务洽谈 ， 约会等基本是就近选店 ， 这基本涵盖了一周的生活场景 ， 大概率也是未来生活的缩影 。 这也是为什么综合海底捞和星巴克门店分布来研究的目的 ， 两个商业都涵盖的商圈 ， 基本满足衣食逛购等生活需求 。
拿地的逻辑即购房的逻辑 ， 人人都想找到一个地段好、配套全、未来有升值潜力的房子 ， 投资逻辑同理 ， 地段好 ， 配套全 ， 有升值潜力的地块 ， 未来才会有人买单 。
以星巴克为例 ， 星巴克在选址上有一套标准体系 ， 利用GIS（地理信息系统）选址 ， 通过建模 ， 把各项参数设计进一套决策模型 ， 市调人员调查人流、车流量、消费群体分布、商业构成等一系列数据 ， 输入到决策模型中 ， 得到较为明确而翔实的决策报告 ， 简洁概括之 ， 人流量法则 ， 商圈法则（多业态繁荣共生） ， 便利法则（区域交通的便利） ， 购买力法则等选址黄金法则 。
从某种程度而言 ， 星巴克选址是经过战略考虑的 ， 瞄准发展潜力的区域 。
而南龙湖就是较具发展潜力的区域之一 。
如图3：大郑州商业热力图
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数据来源：CRIC土地栅格评估系统
为避免海底捞和星巴克商业业态太过单一 ， 再看其整体商业分布热力图 ， 颜色越深代表其商业越成熟 ， 经济活力越强 ， 南龙湖板块商业较为集中 ， 发展也较为成熟 ， 相较高新新城略胜一筹 。
如图4：郑州主城加近郊板块成交均价色阶图
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统计范围：郑州主城+近郊
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2019.1-2019.10
主城三环的价格不可比拟 ， 但就海底捞和星巴克指数 ， 南龙湖至少和高新新城属于同一梯队 ， 北大学城板块略高于南龙湖 ， 北港板块仅有海底捞 ， 略低于南龙湖 ， 但这几个板块成交均价对比 ， 南龙湖的垫底 ， 均价约9129元/㎡ ， 相比高新新城12292元/㎡左右的价格 ， 南龙湖还有将近约4000元/㎡的上涨空间 。
如图5：郑州主城加近郊各板块成交量和成交均价散点图
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统计范围：郑州主城+近郊
数据来源：CRIC
统计时间：2019.1-2019.10
由上图所知 ， 南龙湖板块2019年1-10月累计成交约153万㎡ ， 较高于其他各板块 ， 是高新新城板块约64万㎡的2倍之余 ， 也几乎是北港板块约78万㎡的两倍 ， 比北大学城板块约100万㎡多出约53万㎡ ， 置业认可度很高 。
如图6：郑州主城加近郊各板块土地供应色阶图
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统计范围：郑州主城+近郊
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2019.1-2019.11.25
南龙湖板块累计成交约138.86万㎡ ， 略大于高新新城约138.13万㎡ ， 相较北大学城板块约62.18万㎡ ， 则是其2倍之余 ， 其中北港供应量较大约321.24万㎡ ， 其次就是南龙湖和高新新城板块 ， 惠济区北大学城板块则土地供应较少 。
如图7：看地铁交通
城郊线贯穿南龙湖板块 ， 北港板块 ， 城郊线2期南延线打通南港 ， 经过南龙湖接入郑州主城区 ， 2号线北延线从刘庄到贾河 ， 弥补惠济区北大学城地铁空白 ， 地铁1号线从兰寨到河南工业大学 ， 经过高新新城板块 ， 加强了东西联动 。 从目前已运行的地铁线有1号线 ， 2号线 ， 城郊线 ， 4号线来看 ， 南龙湖板块 ， 北港板块 ， 高新新城板块是有地铁线穿过的 ， 略胜北大学城一点 ， 以海底捞和星巴克所在位置距离较近的地铁站点为出发点 ， 城郊线（双湖大道站）与金腰带5号线换乘点7站距离 ， 1号线（郑州大学站）与金腰带换乘点8站距离 ， 南龙湖与主城的联动好一些 。
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