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平平无奇的购房好帮手|官方数据说在涨，购房者说在跌，成都二手房真相揭示！

平平无奇的购房好帮手|官方数据说在涨，购房者说在跌，成都二手房真相揭示！

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平平无奇的购房好帮手|官方数据说在涨，购房者说在跌，成都二手房真相揭示！

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平平无奇的购房好帮手|官方数据说在涨，购房者说在跌，成都二手房真相揭示！



按照国家统计局公布的数据 ， 截止2020年6月 ， 成都二手房价格已经连涨5个月 ， 同比去年上涨5.4% 。


涨的不算多 ， 但已经是5.15新政之后 ， 最好的行情了 。
于是有人认为 ， 成都二手房走出V型反转 ， 鼓励大家赶紧上车 。
但也有人揪着成都13.8万套挂牌量的数据 ， 大喊成都抛压严重、投资客正在套现 ， 现在买二手房就是接盘 。
买房菌也曾在这两种观点之间摇摆过 ， 于是问了周边一些买卖二手房的朋友 。
一位是那个多次出镜的卖二手房的同事 ， 她的房子挂了三个多月了 ， 价格已经降了好几万 ， 带看也有几十组 ， 但就是成交不了 。
另一个是一对买二手房的小夫妻 ， 看中了二环边一个08年的电梯小区 ， 装修价格都合适 ， 小两口很喜欢 ， 激动地当时就要下定 。 但过了几天 ， 两人考虑了一下又不买了 ， 原因是那个小区的二手房价格在跌 ， 要等等 。
买家在犹豫 ， 卖家降价也卖不出去 ， 这就是二手房的现实 。
一边是漂亮的官方数据 ， 一边是惨淡的市场现实 ， 成都二手房价为什么“掐架”？真相到底是什么？
二手房有两种市场：城南和其他
统计局的数据来源于备案数据 ， 权威性是绝对的；购房者的感受也是最真实最直接的 ， 因为他们确实看到了降价房源 。
严格说 ， 它们都是成都二手房市场的真实 ， 但又不全是 。
这是因为 ， 今年二手房的行情就像今年股市最爱用的一个词 ， 叫做“结构性行情” 。
看到跌的 ， 主要是一些主城区楼盘 ， 这也是大多数购房者能够感知的市场 。
看到涨的 ， 则是城南的涨 。 比如金融城破四了 ， 华府要卖两万了 ， 新川又涨价了 。
简单来说 ， 成都二手房存在两种市场 ， 一个是城南 ， 一个是其他 。
01二手房结构不同抛开成都向南的发展策略 ， 二手房的结构是重要因素 。
主城区的二手房 ， 老旧小区比较多 。 买房菌此前曾统计 ， 贝壳挂牌的在售二手房中 ， 15年以上的老旧小区有5万多套 ， 占比高达四成 ， 主要集中在玉林、五块石、水碾河、川大等板块 。
而从克而瑞的数据看 ， 主城区上半年卖得最好的楼盘 ， 正是这些远低于市场均价的老旧小区 。

锦江区二手房价20000元/㎡ ， 但成交最活跃的三个小区 ， 价格在16000-17000元/㎡；


青羊区二手房均价18300元/㎡ ， 但卖得最好的清风路苑 ， 成交均价13346元/㎡；


武侯区二手房价16000元/㎡ ， 成交套数最高的会所花园、金茂礼都 ， 成交均价分别为12313元/㎡、13072元/㎡ 。
也就是说 ， 主城区虽然有不少高价楼盘 ， 但成交较少 ， 主要成交的都是一些低总价老旧小区；而高房价的次新房源 ， 则出货不多 ， 这也是很多购房者打算出手的房源 。


反观高新南区 ， 成交套数前三的中德英伦联邦A/B/K区 ， 成交价格在22000-25000元/㎡之间；天府新区成交最高的则是中信城左岸 ， 均价接近2万/㎡ ， 紧随其后的南湖国际社区 ， 成交价格约17000元/㎡ ， 万科海悦汇城22000元/㎡……
也就是说 ， 高新区和天府新区的成交房源 ， 则是一些非常活跃的次新小区 ， 面积较小 ， 成交价格甚至高于均价 ， 也就带动了整个片区价格上行 。
而今年整体的成交只有去年的一半左右 ， 高新区和天府新区又贡献了其中的大多数 ， 所以呈现在统计局的数据中 ， 二手房价一直在上涨 。 但大多数购房者手里的房源都在市区 ， 市场不太活跃 ， 所以导致了数据与市场真实的“打架” 。
02学区效应今年城南二手房火爆 ， 可能还有一个重要因素 ， 就是多校划片带来的二手房重新定价 。

比如高新区二手房价最活跃的区域 ， 就是传说中的高新4区（现在的高新5区） ， 即大金融城板块 。 由于片区实行多校划片 ， 对口的初中质量又比较高 ， 在一些家长眼中 ， 这里成为媲美青2和锦2的优质学片 ， 加之各个楼盘相对较新 ， 吸引了不少家长买入 。
目前 ， 金融城部分住宅已经出现成交价过4万/㎡的房源 ， 南城都汇、时代晶科名苑等性价较高的楼盘也有蠢蠢欲动的趋势 。
天府新区的二手房则主要活跃在学区B区 ， 以恒大天府半岛为代表 ， 学区划入B区后整个小区成交相当活跃 ， 仅7月初二期的二手房就成交了8套 ， 单月房价环比上涨1.49% 。


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