凤眼看房天津|存量房贷利率“换锚”倒计时 未转换怎么办
离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了 ， 你的房贷转了吗？记者调查采访发现 ， 多家国有大行的数据均显示 ， 其广州地区客户中 ， 主动选择转换的客户只占20%左右 ， 大部分人仍未主动进行选择 。 其中 ， 选择转LPR为定价基准的占了绝大多数 。
目前离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了 ， 存量贷款中 ， 由于按揭房贷贷款期限长 ， 到底是选择固定利率还是浮动利率 ， 成为众多存量房贷款者的选择难题 。 记者从多家银行了解到 ， 虽然从2月底就开始通过各种渠道通知客户进行转换 ， 而且转换渠道多样简便 ， 可通过手机银行、智能柜员机、贷款服务行等渠道完成 ， 但是主动选择转换的占比并不高 。
广州国有大行：主动转换仅占20% 选浮动利率占多数
多家国有大行均表示 ， 其广州地区客户中 ， 仅20%左右的客户主动选择转换 ， 其中选择转LPR为定价基准的占了绝大多数 。
对此 ， 按揭行业资深人士郑大源表示 ， 大部分人未转 ， 主要仍在观望 。 部分借款人认为房贷是长期的 ， LPR长期走势无法判断 ， 转换后可能会提高月供 。
前年开始加入月供族的黄小姐就叹道：“如果选择固定利率 ， 将来LPR降低了 ， 自己就会多支付利息 ， 如果选择LPR ， 将来LPR上扬了 ， 自己还是多支付利息 ， 到底是选还是不选呢？如何选？觉得像是赌博 ， 心里没底 。 ”
那么 ， 对于未转换的存量房贷 ， 银行将会如何处理呢？
工行、农行、中行、建行均表示 ， 将持续通过各种渠道宣传 ， 推进存量个人贷款转换工作 。 对于未能在2020年8月31日前办理定价基准转换的 ， 届时银行将按照中国人民银行相关要求执行 。 记者了解到 ， 对于未进行转换的存量房贷 ， 截至目前 ， 央行未有相关措施出台 。
不过 ， 也有部分银行帮未进行转换的客户批量转换为LPR定价基准 。 交行、招行、浦发、民生等均表示会代客户批量转换 。
而对于银行进行批量转换的 ， 如客户不同意 ， 都可登录手机银行或者到贷款经办网点签约 ， 转换为固定利率 。
选固定利率还是浮动利率？
“对于借款人来说 ， 不管是选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率 ， 都面临着利率风险 。 ”民生银行首席研究员温彬表示 ， 目前LPR是下行趋势 ， 所以如果选择了LPR浮动利率 ， 房贷成本会较之前减少 。 但是 ， 未来 ， 如果LPR利率一旦出现回升 ， 房贷利率则会上升 ， 甚至有可能超过以前的月供成本 。
温彬进一步指出 ， 短期来看 ， 未来两三年 ， 利率还是保持下降的趋势 ， 但是 ， LPR是分1年期和5年期以上的 ， 房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩 。 利率下降更多是倾向于1年期LPR利率 ， 而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳 ， 因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限 。 另外 ， 中长期LPR走势 ， 由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响 ， 目前难以预测 。
因此 ， 温彬建议 ， 可根据自身情况 ， 以及贷款价格、贷款期限 ， 贷款余额等 ， 综合选择更适合自己的利率转换方式 。 “如果此前的房贷利率价格折扣力度大 ， 月供剩余时间比较长的话 ， 可以选择固定利率 ， 有助于锁定月供成本 ， 也便于做好家庭的收支安排 。 而如果月供剩余时间较短 ， 贷款余额也不大 ， LPR一旦反转 ， 可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况 ， 则可以选择浮动利率 。 ”
记者计算得出 ， 如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款 ， 按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算 ， 购房者月供可以减少约90元 ， 合计30年能减少利息大约32400元 。
相关规定
2020年1月1日起 ， 金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率 ， 应主要参考LPR进行贷款定价 。 而对于此前的存量贷款 ， 根据央行2019年12月28日发布的第30号公告 ， 存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动 ， 原则上于2020年8月31日前完成 。
央行对转换给出了两个选择 。
一是转为“LPR+加点”浮动利率 ， 即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变 。
二是转换为固定利率 。 而且 ， 定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换 。
固定利率
和LPR+加点浮动利率对比
有银行人士举了例子介绍道 ， 假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折 ， 即4.41% 。 如果转换成LPR ， 原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%） ， 这意味着合同剩余期限内 ， 房贷利率转为LPR-0.39% ， “-0.39%”这一加点数值是不变的 ， 未来房贷利率则看LPR的涨跌 ， LPR涨房贷利率涨 ， 反之则降 。
如果借款人选择转为“固定利率” ， 那么在整个合同的剩余期限内 ， 房贷都将执行4.41%这个利率 。
【凤眼看房天津|存量房贷利率“换锚”倒计时 未转换怎么办】
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