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城市|中海地产590亿上海“旧改局”

蒋翰林 本报采访人员 赵毅 广州报道
近年来 ， 随着一二线城市土地供应越发稀缺 ， 城市的发展逐渐从外部扩张向内在有机更新转变 ， 旧城改造、城市更新大潮在最近几年间风起云涌 。 相比竞争激烈的招拍挂拿地方式 ， 城市更新能以更低的地价获取土地储备让企业保证更高的利润率 ， 因此也成为房企寻找增长点的新赛道 。 7月20日 ， 国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作 ， 推进城市更新和开发建设方式转型 ， 从政策层面为之助力、规范 。
据住建部统计数据显示 ， 全国仅老旧小区就有约17万个 ， 建筑面积约40亿平方米 ， 涉及居民超过4200万户 ， 投资额初步估算达4万亿元 。 这些地段集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市 。 百强上市房企中 ， 约有47%的企业涉足了城市更新 ， 其中TOP50上市房企的比例更是达到了61% 。 城市更新“蓝海”正成为房企群雄逐鹿的一块新“大蛋糕” 。
在上海 ， 随着城市更新相关政策逐步完善 ， 百强房企如万科、融创、中海地产等纷纷开始抢滩上海 ， 目前百强上市房企已有10家参与到上海城市更新项目中 。
7月29日 ， 中海企业发展有限公司(0688.HK ， 以下简称“中海地产”)与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议 ， 由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设 。 此次框架协议签订标志着建国东路地区旧改项目正式进入实质性启动阶段 。 “公司预计将投入近600亿元 ， 这将是公司发展历史上投资规模最大的项目 。 ”中海企业发展集团董事局副主席罗亮表示 。
590亿拿下黄浦区最大成片旧里
建国东路旧改项目位于黄浦核心区域 ， 北邻新天地、东接老城厢 ， 邻近轨道交通8、9、10、13号线 。 该项目占地面积约14.75万平方米 ， 建筑面积约30万平方米 ， 用地性质为住宅、商办及公共绿地 ， 预计涉及8500户、约4万人口搬迁 ， 是黄浦最大的成片旧里区域 。
据上海市黄浦区委常委、副区长洪继梁介绍 ， 黄浦区将会同中海地产压茬推动5个街坊的征收和建设 。 改造开发完成后 ， 这片上海余留体量最大的毛地项目将成为上海第二个“新天地” 。
据中海地产公布的消息 ， 项目预计开发周期6年 ， 总投资590亿元 。 中海地产和上海市黄浦区国资委下属的上海中城企业按照98%：2%的出资比例成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司 ， 计划启动房屋征收及后续开发工作 。 该项目资金来源包括自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资等 。
此次旧改的全称为“黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目” ， 也就是说 ， 除了涉及拆迁 ， 该项目的开发还肩负历史风貌保护的责任 。 如何在大规模居民拆迁与房屋重构下保证文保建筑 ， 对中海的资金实力、综合城市运营能力、技术要求、企业社会责任等都有极高的要求 。 据了解 ， 此项目区域内有巴金故居、上海美术专科学校旧址、荣金大戏院、特色里弄建筑等共13处文物保护点 ， 如何保护城市肌理、传承好历史文脉、留住城市记忆 ， 这对中海也是未有过的挑战 。
对此 ， 优淘城总裁薛建雄接受本报采访人员采访时称 ， 对中海地产来说 ， 此类项目的主要挑战是资金投入大、时间周期长 。 对于旧改涉及的文保建筑 ， 薛建雄认为 ， 企业与政府合作出资成立子公司 ， 在旧改中 ， 政府应该会大量投入资金对建筑警醒修缮保护 ， 并美化周边环境 。
中海地产再战上海
事实上 ， 中海地产与上海市合作的历史已经有28年之久 。 尤其在上海城市更新改造方面 ， 中海地产先后开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海丽大厦、海悦花园、中海国际中心、中海建国里共7个项目 ， 累计改造面积近20公顷 ， 总发展面积近80万平方米 。
1992年 ， 中海地产进入上海市场 ， 迄今为止在沪累计开发建设了29个项目 ， 涵盖住宅、写字楼、商业等多种物业类型 ， 遍布上海12个区 ， 开发住宅超过2万套 ， 总发展面积超过600万平方米 ， 累计投资总额近1000亿元 。 除黄浦区外 ， 普陀区红旗村项目是中海地产在上海的另一大城市更新项目 。


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