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蓝白观楼市|明年起，买房靠近2个地方，5年后升值潜力更大，2亿人在“托底”

蓝白观楼市|明年起，买房靠近2个地方，5年后升值潜力更大，2亿人在“托底”

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蓝白观楼市|明年起，买房靠近2个地方，5年后升值潜力更大，2亿人在“托底”

很多人的置业理念 ， 在经历了2020年的风波后 ， 都发生了巨大变化 。
有人觉得 ， 明年开始 ， 农村和小城市的房子会变得更抢手 ， 碰到了突发事件 ， 随时都有退路 ， 往大院里一躲 ， 管他冬夏与春秋 ， 自有一份惬意 ， 没有城市里那么拥挤 。
但是 ， 众多出门在外的人 ， 却认为拥有大城市里的一套房更重要 。
远的不提 ， 就2-4月份的时候 ， 如果你只是在城市里租房 ， 可能连小区都进不去 ， 深圳、杭州、北上广多个地方出现了类似的情况 ， 不管是对房东、小区、社区来说 ， 某种意义上你都是个外人 。
在城市里没有自己的房子 ， 漂泊在外的人 ， 才能懂得个中辛酸 。
除此之外 ， 今年很多人蜗居在家时才发现 ， 户型不佳 ， 通风采光不够 ， 室内太过拥挤 ， 楼层不符心意 ， 时间越久 ， 换房的心思就越来越躁动 。
因此 ， 本文就从城市、地段等角度 ， 跟大家讨论一下 ， 从明年起 ， “后房地产时代”应该如何购房 ， 才能实现升值 。

从地段层面来讲 ， 买房要靠近2个地方 ， 5年后升值潜力越大 。

1 ， 二线以上城市+远期规划明晰+地铁房 。二线以上城市有很多 ， 但并不是每个城市的房子都可以买 ， 其中 ， 地铁作为运力承载、通勤速度最快的交通方式 ， 是重要的衡量因素 。
【蓝白观楼市|明年起，买房靠近2个地方，5年后升值潜力更大，2亿人在“托底”】目前 ， 建成投运地铁的城市已达38个 ， 分别为：北京、天津、上海、广州、武汉、深圳、南京、成都、沈阳、佛山、重庆、西安、苏州、昆明、杭州、哈尔滨、郑州、长沙、宁波、无锡、大连、青岛、南昌、福州、东莞、南宁、合肥、石家庄、长春、贵阳、厦门、乌鲁木齐、济南、兰州、常州、徐州、呼和浩特、温州 。
这些城市林林总总 ， 但远期规划是否清晰 ， 决定了买房升值的上限 。
举个例子 ， 福州、太原、常州等多个城市 ， 都曾因人口总量瓶颈地铁建设遇到阻力 ， 最近两年虽然放宽了限制 ， 但远期规划能否落地尚在两可之间 。
从这个角度来讲 ， 买地铁运行里程在100公里以上、已经平稳运行3年以上的城市 ， 显然更保险 。
一般来说 ， 距离地铁口500米以内的房屋 ， 是真正的地铁房 ， 800米以内的房子 ， 叫准地铁房 ， 1000米左右范围的小区 ， 只能叫地铁概念房了 。
现在很多在建的小区 ， 动辄就是千亩甚至万亩大盘 ， 买了稍偏一点的楼栋 ， 从出门到进站的时间直线拉长 ， 这一点更要格外注意 。
在力所能及的范围内 ， 地铁运行里程越多的城市 ， 距离地铁口1KM以内的房子 ， 是明年买房的首选 。
2 ， 核心城市+通勤半径20公里以内 。衡量大都市圈 ， 一般看GDP和人口两个指标 。

比如目前的17个万亿GDP城市：上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、长沙、郑州、佛山 。

比如目前人口流入速度最快的一些城市：2019年 ， 杭州流入55.4万人、深圳（41.22万人）、广州（40.15万人）、宁波（34万人）、佛山（25.29万人）、成都（25.1万人）、长沙（23.98万人）、武汉（22.67万人）、重庆（22.53万人）、西安（19.98万人）、厦门（18万人）、珠海（13.26万人）、合肥（10.2万人） 。
按照GDP+人口的门槛 ， 深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选 ， 今年 ， 也恰恰是以上这些城市房价飙升最快 ， 其中以深圳、杭州、宁波最为显著 。
选定城市后 ， 通勤半径是我们进一步筛选的重要标准 。
《2020年度全国主要城市通勤监测报告》可以作为参考 ， 报告对“通勤半径”的定义是：构建覆盖90%中心城区通勤人口的空间椭圆 ， 以椭圆长轴半径定义为通勤空间半径 ， 体现城市需要交通服务支撑的空间尺度 。
北上广深通勤半径高达38公里 ， 重庆、天津、杭州、南京、成都、郑州、武汉等城市通勤半径是31公里 ， 大连、济南、长春、厦门、合肥、长沙等地通勤半径是29公里 。
大家有没有发现其中的规律？一方面 ， 人口越多、经济总量越高的城市 ， 通勤半径越大 。
另一方面 ， 不管再大的城市 ， 通勤半径30-40公里已经是极限了 ， 很难再扩张 。
对购房者来说 ， 当然不能死板的按这个数字来买房 ， 否则买到了城乡结合部 ， 以后连出手都是问题 。

保守的看 ， 核心城市+通勤半径20公里以内的小区可以考虑 ， 未来即便人口流入速度放缓 ， 人口密度被稀释 ， 也不会有太大风险 ， 假如是长三角、珠三角地区的城市 ， 人口流入持续加快的前提下 ， 这一区域的房子 ， 持续升值的空间还会越来越大 。

根据经济学家李迅雷发布的报告 ， 2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万 ， 在全国各省市中遥遥领先 ， 根据测算 ， 70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省 ， 而前两年这个比例都只有60%左右 。


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