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考拉房产|浅谈莱阳地产史，以及十年后莱阳的房价几何？( 二 )


房价继续缓慢上涨！
到2020年 ， 莱阳主要在售项目销售价格区间从5500-8000元不等 ， 6000元的整体均价 ， 已经超过了大部分普通工人月收入 ， 房价收入比大约在2：1 。
但是 ， 这个房价水平 ， 高吗？
从全国同等级县级城市来看 ， 仍然属于一般水平 。 但是 ， 莱阳的房价还有没有上涨空间 ， 或者上涨空间到底还有多大？我们需要看另一组数据 。
莱阳未来房价上涨空间房价最重要的支撑 ， 是潜在的房产消费人口数量 。 莱阳市户籍户数为28.3万户 ， 人口87.6万 ， 其中非农业人口29.4万人 ， 城镇人口33万 ， 而农村人口为庞大的54万 ， 在烟台各县市里面名列前茅 ， 这是城市发展的基础 。
同时 ， 城镇化率也是衡量一个地区城市发展的重要指标 ， 当前 ， 莱阳的城镇化率为38.9% ， 而根据国家统计局数据 ， 2017年底 ， 山东省城市化率平均水平已经达到了60% ， 这说明 ， 莱阳的城镇化率仍然处于较低水准 ， 低于全省平均水平22个百分点 。
莱阳的城镇化还有很长的路要走 。 但这从侧面说明 ， 莱阳的城市建设和房地产发展还有很大的发展空间 。 房地产发展空间 ， 并不等同于房价的上涨空间 ， 这是两个概念 。

第六次普查莱阳人口结构图
房价能不能涨 ， 除了人口 ， 还取决于老百姓的收入 ， 大部分家庭的购买力 ， 是决定房价基本面的决定因素 。
一个莱阳城市普通家庭年收入大约有多少？
先来看一组官方数据 。

2019年 ， 莱阳全市GDP438亿 ， 在烟台名列第六 ， 但人均GDP仅为4.97万 ， 列倒数第一 。 与莱阳人口相当的莱州 ， 其GDP为663亿 ， 比莱阳整整高出220亿！
2019年 ， 莱阳人均可支配收入为26511元 ， 城镇居民人均可支配收入3.6万 ， 农村为1.8万 。
虽然是一刀切的统计数据 ， 但还算比较靠谱 ， 目前大部分莱阳普通职工的月收入确实在3000-4000元上下 ， 一共双职工家庭的年收入大约在7-8万左右 ， 除去日常开销 ， 一年结余2-3万已经属于较高存款比例 。
以目前莱阳的均价6000元计算 ， 购买一套100平米的住宅需要支付首付款18万 ， 大约需要消耗一个家庭6-9年的全部存款 。

综上所述 ， 关于莱阳房地产市场未来十年基本面的判断如下：
第一 ， 农村人口城镇化是莱阳地产的第一内需 。
在全国推进城镇率的硬性指标下 ， 莱阳39%的城镇化率距离60%的全省平均水平 ， 莱阳的房地产市场仍然存在很大的发展空间 ， 未来10年内 ， 住宅地产 ， 商业地产等存在一定的刚性需求 ， 整体需求量大约等同于满足15万人进城的容量 ， 大约需求5万套住宅 ， 平均每个新建小区2000套计算 ， 大约需要25个新建商品住宅区 。
第二 ， 年房价涨幅大约维持在3-5%左右 ， 十年后的2030年大约会增值30%-50% 。
这个涨幅是基于2007年至2020年十三年莱阳地产涨价规律以及结合目前房地产政策大环境得出 。
房住不炒以及目前的经济内循环的新基调下 ， 未来不会出现2010年前后的房价大幅涨幅 ， 当然也不会允许房价跳水 ， 确保房地产稳步发展 ， 是不变基调 。

房地产在正常的经济体内 ， 具有金融蓄水池的作用 ， 除了增值 ， 其很大的特性是保值 ， 对抗通货膨胀 。
目前我国的通货膨胀率维持在3%左右 ， 基本与普通理财收益持平 。 因此 ， 通货膨胀率加上房产换手交易税费、佣金成本2%左右 ， 由此估算出约年5%的涨幅 。 但是 ， 假若国家出台类似2008年4万亿大水漫灌似的金融支持 ， 不排除会出现非理性增长 。

【考拉房产|浅谈莱阳地产史，以及十年后莱阳的房价几何？】通货膨胀率2019年为2.9
目前莱阳的整体均价为6000元左右 ， 也就是说 ， 十年后2030年莱阳城区房产整体均价会在7800—9000元中间 。
（2010年莱阳城区房价均价为3000-4000 ， 2020年为5000-6000 ， 十年增幅为50%—66%）
第三 ， 莱阳的城市框架 ， 城市扩张方向
当下 ， 莱阳的新建项目开发的趋势是 ， 核心城区空心化 ， 城市框架沿蚬河、白龙河向高铁站方向发展 。 目前2020年 ， 莱阳城区范围在售房地产项目大约40个 ， 其中半数以上集中在古城、古柳以及高铁站周边 。
此后十年莱阳的重点发展方向应为 ， 继续完善富山路以南至火车站区域改造及称城市配套升级（蚬河及白龙河中间板块） ， 适当发展204国道沿线一带 。
未来十年 ， 是莱阳城区城市框架扩张期 ， 届时城区路网会逐步完善 ， 城市框架明显向南拉大 。
丁字湾区域有可能成为未来十年的一个彩蛋 。

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