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常亮律师|我租的房突然被法院查封了，据说房东把房子抵押, 我该怎么办？

常亮律师|我租的房突然被法院查封了，据说房东把房子抵押, 我该怎么办？

各位租住的房子是不是被房东抵押了呢？万一房屋被房东抵押 ， 法院又来强制查封房屋 ， 你要怎么维护自己的权利呢？北京嘉善律师事务所的资深律师说：抵押权的设定先于租赁合同成立的时间 ， 即一般而言的先抵后租 ， 无论该租赁合同是否合法有效 ， 承租人是否善意 ， 都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以执行的法律效果 。 这种情况下 ， 承租人要根据法律和租房合同维护自己的合法权益 。
案情介绍：
某银行与李某金融借款合同纠纷一案 ， 南京中院审理过程中于2014年6月13日轮候查封了李某名下位于无锡市中山路100号房产 。 南京中院作出判决：李某偿还某银行借款本金16806873.9元、利息77365.31元 。 该民事判决生效后 ， 某银行向南京中院申请执行 ， 南京中院立案后将该案委托无锡中院执行 。 无锡中院执行过程中作出（2015）锡执委字第0001号公告 ， 并查封了被执行人的涉案房屋 。 甲公司向无锡中院提交租赁权申报申请书 ， 申报称该公司于2014年3月21日与李某签订房屋租赁合同 ， 对涉案房屋享有租赁权 。
无锡中院作出（2015）锡执委字第0001号通知书 ， 认为无锡市惠山区人民法院于2014年5月6日首封涉案房屋 。 依据现有证据材料 ， 李某将涉案房屋抵押给某银行在先 ， 租赁协议发生在后 ， 依照《物权法》第一百九十条的规定 ， 对甲公司要求继续租赁涉案房屋的请求不予支持 。 后甲公司不服该通知书 ， 向无锡中院提出执行异议 。 无锡中院异议审查过程中 ， 甲公司提供了落款日期为2014年3月21日其与李某签订的房屋租赁合同 。 无锡中院认定该租赁合同无效且抵押在先而租赁在后 ， 据此作出执行裁定：驳回甲公司的异议申请 。 甲公司不服该执行裁定 ， 向江苏高院申请复议 。 请求撤销上述执行裁定 ， 确认2014年3月21日甲公司与李某签订的房屋租赁合同有效 。 江苏高院驳回其复议申请 。
相关法律：
《中华人民共和国物权法》第一百九十条 抵押权设立后抵押财产出租的 ， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产 ， 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的 ， 人民法院应予支持 。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权 ， 不因拍卖而消灭 ， 但该权利继续存在于拍卖财产上 ， 对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的 ， 人民法院应当依法将其除去后进行拍卖 。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的 ， 抵押权实现后 ， 租赁合同对受让人不具有约束力 。
北京嘉善律师事务所的资深律师结合法院判决认为：依据本案证据材料和审判过程可知认为抵押权设立在先 ， 租赁合同生效在后 。 本案申请执行人设定的抵押权早已于2012年8月14日抵押登记 ， 申请复议人知道或者应当知道涉案房产已设立抵押权的事实 ， 此后未经抵押权人同意发生的租赁以及转租赁 ， 承租人、转租赁人、次租赁人均不属于善意第三人 。
北京嘉善律师事务所在这里也提醒各位当事人在租赁合同中需要充分认识到抵押权对于租赁权可能产生的法律风险 。
承租人在选择租赁物时 ， 一定要向向房东了解租赁物上是否已设定抵押权 。 根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的 ， 原租赁关系不受该抵押权的影响 。 抵押权设立后抵押财产出租的 ， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 。 ”抵押权设立在先 ， 法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响 ， 承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的 ， 法院亦不予支持 。
承租人作为善意的第三人虽然不能排除执行措施 ， 但可以向出租人主张损失赔偿 。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定 ， 抵押人将已抵押的财产出租的 ， 抵押权实现后 ， 租赁合同对受让人不具有约束力 。 抵押人将已抵押的财产出租时 ， 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的 ， 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的 ， 抵押权实现造成承租人的损失 ， 由承租人自己承担 。
同时作为抵押权人来说 ， 为了减少不必要的麻烦 ， 抵押权人在签订抵押合同设定抵押时 ， 应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有 。 租赁关系成立在先 ， 在租赁期内 ， 承租人可以主张“买卖不破租赁”而可能
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