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蓝白观楼市|楼市迎来不惑期！创造5000万人就业，1亿套房空置，2013年或重演

蓝白观楼市|楼市迎来不惑期！创造5000万人就业，1亿套房空置，2013年或重演

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蓝白观楼市|楼市迎来不惑期！创造5000万人就业，1亿套房空置，2013年或重演

从1998年房改以来 ， 房地产行业的发展 ， 可以划分为3个时期 。第一个时期 ， 是1998年到2008年 ， 这个时期主要是住房方式的改变 。
从脏乱差的筒子楼、低矮的瓦房、拥挤的单位宿舍 ， 到平房、多层住房、高层住宅的演变 ， 大量的流动人口开始从农村启程进入城市 ， 生活、居住方式的改变 ， 在潜移默化的发生着 。
第二个时期 ， 是2009年-2019年 ， 这个阶段是购房方式的改变 。
以前买房 ， 购房者对于负债是很抵触的 ， 但凡手里有点现金 ， 也不会选择背上沉重的房贷 ， 很多人买房都是宁可借亲戚的钱 ， 也不愿意跟银行打交道 。
但是 ， 第2个十年 ， 我们看到的 ， 却是越来越多的人选择高杠杆买房 。
按天风宏观的数据 ， 去年底 ， 我们的居民杠杆率已经达到了65% 。
如果按经济学家李奇霖之前的统计 ， 把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入 ， 结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105% ， 比美国、日本还高 ， 与法国持平 。

第三个时期 ， 是2020年开始的新阶段 ， 如同一个走过青春期、而立之年的人一样 ， 随着时间推移 ， 身体机能在下降、上有老小有小的负担愈加沉重 ， 终于迎来了“不惑期”：捆绑5000万人就业 ， 1亿套房空置 ， 库存重回2013年 。

这是个有点尴尬的局面 ， 也是过去20年高速发展所不得不面对的难题 。
一方面 ， 我们享受到了房地产市场爆发带来的红利 。房地产+建筑业占GDP的比重 ， 两者相加占整个GDP的1/7 ， 土地出让金贡献了1/5的广义财政收入 ， 房地产相关税收加上房企所得税 ， 占了整个狭义财政收入的1/6 。
房地产+建筑业 ， 一共为中国今天提供了5000万个就业岗位 ， 2010年时是2100万个 ， 这个数字 ， 在10年间增长了2.4倍 ， 现在达到了5052万人就业 。
也就是说 ， 5000万人的工作、生计、家庭收入都捆绑在了庞大的房地产行业上 。
不管是地产商、中介、置业顾问 ， 还是农民工、工程师、施工方 ， 大家都尝到了房地产扩张的甜头 。
另一方面 ， 空置房现象也越来越突出 。根据西南财大的报告 ， 我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套 ， 房屋空置率在22%左右 。
注意：按照国际常见标准 ， 空置率10%以下为较合理区 ， 房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压 。
6500万套是前年的数据 ， 如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积 ， 按100平米一套房 ， 21.4%的空置率来算 ， 光是最近两年 ， 就增加了727万套空置房 。
这只是商品房的数据 ， 如果加上安置房、回迁房等“小产权房” ， 按照30%的小产权房占比来算 ， 全国城镇房屋空置数量已经达到了1亿套 。

库存的积压 ， 也是迫在眉睫的问题 。

讲这个问题前 ， 我们先厘清一个概念：什么叫库存？正在施工的期房 ， 还没清盘的现房 ， 只要已经拿到销售许可 ， 但还没卖出去的房子 ， 都算在内 。
购房需求不变的情况下 ， 库存越多 ， 说明开发商卖不出去的房子越多 ， 房企的回款就越少 ， 最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了 。
从2015年开启的棚改货币化 ， 迅速去掉了三线以下城市的大量库存 ， 未竣工的期房 ， 刚开工的楼盘 ， 完工但没卖完的现房 ， 都被拆迁户们的强大购买力一扫而空 。
但是 ， 按经济学家李迅雷的说法 ， 目前房地产的库存水平远远低估 ， 现在没卖出去的房子 ， 又重新回到了2013年底的水平 。
原因很简单：我们平时看到的“商品房待售面积标准” ， 是“已经竣工但未销售出去的商品房” ， 也就是我们所说的现房 。
问题在于：2018、2019连续两年 ， 期房售出占比创出了历史记录 ， 很多房子可能已经开工预售了 ， 但是并没有卖出去 ， 这部分的房子并没有被统计进来 。
这样一来 ， 现实中没卖出去的房子（指的是新房） ， 远远比我们想象的要多 。
有一份数据可以作为佐证 。来自上海易居房地产研究院的监测数据显示 ， 截至上半年末 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米 ， 同比增长6% 。
分城市能级来看 ， 100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936万、24541万和20439万平方米 ， 同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3% 。
数据显示 ， 100个城市中 ， 有61个城市库存同比正增长 ， 部分二线城市库存上升比较明显 ， 包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁 。
4.7亿平米的库存 ， 超60%的城市房子难卖 ， 如李迅雷所言 ， 这跟2013年楼市的表现如出一辙 。

这就像硬币的“一体两面” 。

从硬币的正面看：几千万人的工作和收入都依赖房地产 ， 数亿人的家庭幸福都与楼市有关 。


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