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土地|土地市场升温 房价以稳为主

8月3日 ， 北京公开出让两宗地块 ， 总成交额达148.93亿元 。 北京市公共资源交易服务平台数据显示 ， 截至当日 ， 北京今年已完成24宗土地使用权交易 ， 交易额达718.27亿元 。 上海土地市场网站数据也显示 ， 截至7月底 ， 上海拍出住宅地块多于往年 。
从全国范围来看 ， 不止一线城市土地市场热闹 。 根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》 ， 今年上半年 ， 全国100个城市居住用地成交面积和土地出让金均超过去年同期 。 在各地宏观经济承压状态下 ， 此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定 ， 防范了各地固定资产投资失速的风险 。 但同时 ， 地方财政如何平衡土地依赖 ， 也是挥之不去的老问题 。
“倒U形”
根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》（以下简称“报告”） ， 2020年上半年 ， 全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米 ， 超过去年同期规模 ， 同比增长2.6% 。 在土地出让金方面 ， 统计数据显示 ， 今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元 ， 同比增长13.1% 。
“受疫情影响 ， 一季度土地交易行情非常弱 ， 这和土地交易工作停滞或暂缓等有关 。 到了二季度土地交易市场放开 ， 房企为加快完成年度土地储备工作 ， 积极拿地 ， 带动了土地交易市场的活跃 。 上半年地市交易规模超过去年同期 ， 说明地市在企稳 ， 成为房地产市场率先复苏的指标 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 。
从城市来看 ， 报告显示 ， 北上广深4个一线城市居住用地价格为16671元/平方米 ， 同比上涨10.1% 。 今年上半年的地价走势呈现“倒U形”走势 。
以北京为例 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉北京商报采访人员 ， 北京本轮地价上涨主要是成交结构因素影响 ， 一方面不限价商品房地块数量占比较大 ， 另一方面多宗优质地块陆续成交 。
同策研究院研究总监宋红卫也告诉北京商报采访人员：“今年出现了很多优质地块 ， 吸引房企参与 ， 这也是今年一些地块成交价比较高的原因 。 而且去年下半年很多地块都主要在城市外围 ， 所以很多房企拿地力度下降 ， 这也意味着2020年是很多房企的补仓时间点 。 加之从传统房企拿地节奏来看 ， 上半年拿地的比例比较高 。 今年受疫情影响 ， 企业融资也有所松动 ， 部分城市在地块限制上也有调整 。 这多方面的原因下 ， 导致了今年上半年土地交易市场比较热 。 ”
土地财政
值得关注的是 ， 根据报告 ， 从全国百城居住用地出让金收入排序看 ， 今年上半年增速最快的 9 个城市均为三四线城市或地级市 ， 分别为南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳 。 此类城市上半年土地出让金收入增速较快 ， 均超过了100%的水平 。
“出现此类情况并非偶然 ， 其客观反映了三四线城市的压力 。 ”严跃进表示 ， 在疫情冲击下 ， 今年上半年各类三四线城市复工复产节奏相对慢 ， 财政收入面临一定压力 。 加大土地推介、积极供应土地 ， 有助于在活跃地市的同时 ， 促进地方财政收入的稳健 ， 有助于保增长 。
基于上半年特殊的社会经济背景 ， 此类卖地动作并无不妥 。 但如何减少对土地交易的依赖 ， 是下半年地方政府的重要课题 。
“土地财政是不可持续的 。 ” 宋红卫直言 ， 土地上涨导致整体商务成本上升 ， 对于实体企业是有挤出效应的 。 在某一阶段靠土地是可以理解的 ， 但长期来看 ， 还是要通过减负降税、金融支持、提高营商环境等多方举措支持实体企业 ， 避免热钱过多地进入房地产 ， 这也需要一个过渡的环节 。
许小乐也表示 ， 今年以来 ， 中央层面提出并多次强调“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局” ， 经济增长将主要依赖内在需求增长 ， 刺激消费需求 ， 重塑国内产业链 。 在此背景下 ， 数字经济、智能制造、生命健康等战略新兴产业将迎来快速发展 ， 地方政府宜抓住此窗口期 ， 通过招商引资、内部培育等方式大力发展符合自身特点的新兴产业 ， 逐步实现就业、税收等规模经济效益 。


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