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恒大|销售3991亿“喘了口气” 恒大7月份忙着造车和分拆物业

观点地产网8月初的恒大风头尽显 ， 许家印现身新车发布会一口气发布了6款新能源汽 。 前一日股价一度大跌7.41%的恒大健康 ， 随即迅速翻红 ， 截至收盘涨3.64% ， 总市值超3200亿港元 。
不同的市场声音 ， 大部分更看好的依旧是恒大的地产主业 。 8月4日下午 ， 恒大公布了前7月的销售数据 。
7月 ， 恒大实现物业合约销售金额约为人民币503.0亿元 ， 较去年同期增长约24.4%；合约销售面积约为538.7万平方米 ， 较去年同期增长约40.4%；环比上个月 ， 则减少了257.5亿元 。
上个月 ， 恒大实现销售760.5亿元 ， 为今年以来单月录得最高的销售额；相比之下 ， 7月份的销售有所放缓 。 上半年推出多项购房政策 ， 以“最低价购房” ， “无理由退房”“全国楼盘75折特大优惠”等一系列营销创新赚足眼球的恒大 ， 在7月份也喘了口气 。
截至前7个月 ， 累计合约销售金额约达人民币3991.4亿元 ， 较去年同期增长约23.9%；累计合约销售面积4401.9万平方米 ， 较去年同期增长约46.6% 。 其中于5月份被碧桂园反超后 ， 目前又在碧桂园的追赶之下 ， 被拉开近400亿的差距；相比万科则高出近200亿元 。
按照年初公布的6500亿销售目标计算 ， 恒大已完成全年目标61.4%；若按许家印内部制定的8000亿销售目标 ， 目标完成率也达49.89% 。
前7月的业绩增长“来之不易” ， 很大程度上归功于“以价换量”的营销模式 。 其中从2月18日开始推出全国楼盘75折特大优惠 ， 也是恒大历史上力度最大的一次优惠让利 。
用许家印的话来说 ， “越是市场不好的时候 ， 越能展现恒大的功底” 。 受疫情影响 ， 数据显示今年1-4月TOP100房企销售同比下降15% 。 而恒大则在前四月销售2125.7亿 ， 反而同比增长19.4%；回款1782亿同比增长60.8% ， 接近公司去年上半年1874亿的回款总额 ， 刷新同期销售及回款最高历史纪录 。
恒大|销售3991亿“喘了口气” 恒大7月份忙着造车和分拆物业
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数据来源：企业公告 观点指数整理
但从另一个维度看 ， 业绩增长来自对利润的让渡 。 上半年恒大实现销售3153亿 ， 同比增长11.9% ， 但销售均价则为9029.72元/平方米 ， 相比去年同期的10756.14元/平方米、去年全年的10281元/平方米 ， 下降幅度并不小 。
“以价换量”带来的结果也可能是利润的回调 。 不过 ， 此前董事局副主席夏海钧称 ， 6000亿按照10%的净利润 ， 恒大2020年实现利润目标600亿这个目标没有问题 。 据管理层介绍 ， 恒大今年总可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿 ， 按照64%的去化率保守估算 ， 可实现销售8110亿元 ， 因此完成8000亿销售并无压力 。
业内分析则指 ， 随着下半年销售旺季的来到 ， 恒大能否继续保持上半年“以价换量”优势有挑战 ， 销售和利润目标能否双双完成还要看后续的推售情况 。 值得注意的是 ， 销售同比增速放缓的7月 ， 恒大的销售均价录得今年最高 ， 为9337.29元/平方米 。
今年提出降负债要求的恒大 ， 计划着通过土地储备的逐渐减少和销售规模的逐渐增长 ， 力争将负债减少2000亿 。 而上半年的恒大 ， 拿地以外 ， 还要忙着建足球场、忙着造车 ， 相应增加的投资无疑提出更多资金要求 。
值得注意的是 ， 7月份 ， 恒大祭出一份针对商业板块的套现方案 。 相关人士透露 ， 恒大计划集中出售旗下部分商业物业 ， 出售项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业 。
接近恒大方面人士则解释 ， 此次出售属于正常的出售行为 ， 集中推出是希望通过专业团队去推荐销售 。 业内人士则指 ， 恒大正在整理低收益的资产减轻负担 ， 而恒大过往也有采用投资物业重估收益调节利润 。
此外值得注意的是 ， 赶着逆势翻红的物业股潮流 ， 恒大在7月31日 ， 公告宣布正考虑分拆集团物业管理业务于港交所上市 ， 看来恒大地产股 ， 或许也需要物业这一股价催生剂的提振 。


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