CCA法盟|房屋租赁合同模板及审查要点( 二 )
模板
□在不影响房屋结构的前提下 ， 甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修；按规定需报有关部门审批的 ， 还应由□甲方/□甲方委托乙方报有关部门批准后 ， 方可进行 。 租赁期限届满或合同解除后 ， 装饰装修物□由乙方拆除并恢复原状/□折价归甲方所有/□无偿归甲方所有/□其他________。
□甲方不同意乙方对租赁房屋进行装饰装修 。
【审查要点】
一般情况下 ， 承租人为了使办公环境更加舒适、风格更加符合公司文化 ， 对于房屋都会进行适当装修 ， 那么装修的费用及装饰物如何分配呢？首先 ， 装饰装修须取得出租人同意 ， 经出租人同意的装饰装修 ， 除当事人另有约定外 ， 未形成附合的装饰装修物 ， 可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的 ， 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称《司法解释》）规定根据合同解除原因的不同分类处理 。
《司法解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修 ， 合同解除时 ， 双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的 ， 人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除 ， 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 ， 应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除 ， 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 ， 不予支持 。 但出租人同意利用的 ， 应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除 ， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 ， 由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的 ， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 ， 由双方按照公平原则分担 。 法律另有规定的 ， 适用其规定 。
其次 ， 承租人未经出租人同意装饰装修的 ， 出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失 。
《合同法》承租人未经出租人同意 ， 对租赁物进行改善或者增设他物的 ， 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 。
最后 ， 在租期届满不再续租时 ， 除当事人另有约定外 ， 出租人不承担附合部分的装饰装修补偿费用 。
《司法解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修 ， 租赁期间届满时 ， 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的 ， 不予支持 。 但当事人另有约定的除外 。
【审查要点】
在租赁关系存续期间 ， 除法律另有规定外权利人将租赁物让与他人 ， 对租赁关系不产生影响 ， 买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物 ， 即“买卖不破租赁” 。
《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
《司法解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动 ， 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的 ， 人民法院应予支持 。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权 ， 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的 。
作者介绍
萍阳
毕业于国内知名法学院 民商法法学硕士 研究方向：知识产权 擅长合同管理与风险防控 现就职于深圳市蓝凌软件股份有限公司智慧合同实验室专职法务顾问 。
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