盛京宅|房价为什么那么高？看过土拍都知道，售价受楼面地价影响
相信很多很多购房者平时除了了解购房只是以外都会关注一下土地的拍卖 ， 看看自己意向中的楼盘或者土地有什么价格变化 ， 在土地拍卖中经常会看到一个土地成交价格 。 这个价格一般都是楼面地价 。 那么楼面地价和房价之间有着什么样的联系呢？
【盛京宅|房价为什么那么高？看过土拍都知道，售价受楼面地价影响】楼面价是指土地价格除以该土地的允许最 大建筑面积 ， 每个土地在获得时 ， 基本都有容积率规定 ， 框定了该土地建筑的最 大面积 。 楼面价在一定程度上表示了出售项目时单位售价中包含的土地成本 。
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率;规划建筑面积=土地面积×容积率;容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积 。
一般来说 ， 房价是指建筑物及其占用土地在特定时期内的市场价值 。 也就是说 ， 住房价格=土地价格+建筑价格 。 同时房屋价格的价格定位由很多因素组成 。 也就是说 ， 它由土地费用 ， 建筑和安装工程费 ， 税金和财务费用 ， 净利润 ， 管理费和开发费 ， 公共设施费 ， 所得税 ， 销售费 ， 前期工程费和基础设施等10个因素组成费用 。
据估计 ， 土地成本约占房地产开发成本的40％ ， 这取决于如何获得土地 。 如果通过激烈的竞争进行拍卖 ， 土地成本可能占开发成本的60％甚至更高 。
楼面价格和销售价之间有什么关系？
坦率地说 ， 楼面地价只是开发商的成本计算数据 。 它不是销售价格的参考 。 市场上销售价格更多的是跟着市场行情走 。 有人给出了一个粗略的算法 ， 将楼面地价乘以1.8或2.5倍是一个粗略的估计 ， 随着时间的推移 ， 它将变得不规则 。
由于楼面地价是开发商日后单元售价的土地成本 。 因此开发商在拿地的时候支出的土地价格作为日后项目售价的参考标准之一 ， 如果项目的开发周期较长那么就算拿地的时候土地成本低也不代表房价低 。 随着时间的推移自然会水涨船高 。
最终房价格取决于整个房地产市场的发展以及开发商对房地产的定位以及项目成本 。 小城市的土地价格低廉 ， 建筑和安装成本所占比例很高 。 销售价格通常是楼面地价的3到5倍 。 大城市土地价格高 ， 建筑和安装成本低 。 销售价格是底价的1.5到1.8倍 。 这也算是高利润了 。 因此 ， 关于楼面地价与建筑面积价格之间的关系 ， 要通过具体地区 ， 具体分别 ， 需要周边参考价格来综合分析 ， 才会得出最低售价范围是多少!
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