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增速|旭辉林中：企业间增速相同是永恒 不增长就灭亡


增速|旭辉林中：企业间增速相同是永恒 不增长就灭亡
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【增速|旭辉林中：企业间增速相同是永恒 不增长就灭亡】

??乐居财经讯 王帅 8月8日 ， 博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行 ， 本届年会的主题为——穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑 。
??旭辉控股董事局主席林中在活动中表示 ， 地产这个行业顺势而为是事半功倍 ， 你要逆势而为是事倍功半 。 地产行业从2018年开始进入了平稳增长期 ， 在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展 ， 挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多 。 因为高速增长期的时候可能一踩油门就冲上去了 ， 也就是说地产有4个杠杆 ， 你把财务杠杆用到极致可能很快就冲上去了 。 或者把合作杠杆用到极致 ， 把投资杠杆跟经营杠杆发挥得好 。
??但是在平稳增长期里边逆势而为就比较难 ， 因为国家要降杠杆 ， 去负债 ， 所以要加杠杆就很难 ， 没那么多工具和机会 。 这两年一些企业业绩能突飞猛进 ， 要么加了财务杠杆 ， 要么放大了合作杠杆 。 因为投资杠杆要提升未来难度还是比较大的 ， 经营杠杆可以提升 ， 但是不会成倍的提升 ， 能提升三四十就已经蛮不错了 。

??但是这个行业总是有很多机会的 ， 因为这个行业非常大 。 未来20年中国房地产行业还是非常好的 ， 我们要在平稳增长的时代 ， 这种精细化的时代找到一条新的、有质量的增长模式 ， 因为这种增长方式跟过去可能都不一样 ， 这个行业会有很多的规则会改变 。 我们相信还是有一些企业在未来会成为黑马 ， 会跑出来 ， 但是难度和挑战比上个二十年难很多 。
??所以未来平稳增长期里边会出现一个现象 ， 你要追赶别人也不容易 ， 别人要赶你也不容易 。 就像我们在戈壁徒步 ， 你看到他在前面500步 ， 但是你追赶他要花很长时间 ， 你追赶他至少两个小时 。 因为大家的速度差不多 ， 有些距离要花很长时间 ， 如果增速都一样距离就是永恒的 。
??所以要把握好这个行业的机会 ， 未来20年还是有机会的 。 但是未来20年一过我相信这个行业就进入了成熟期 ， 这个行业的格局跟现在家电行业一样已经是比较稳定的格局了 。

??从长远来看还是要坚持持续、稳定、有质量的增长 。 作为企业第一个要增长 ， 企业一句行话就是“不增长就灭亡” ， 但是增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡 。 所以你在增长的时候用什么样的速度这个增长是可持续的 ， 这个增长是稳定的 ， 这个增长是有质量的 。 质量体现在几个方面 ， 第一有财务质量 ， 有利润的增长 ， 有回款的销售 。 第二个不会使财务恶化 ， 不会使你风险变大 ， 负债率提高 ， 安全系数还是很大的 。 第三个是产品服务能随着规模变得越来越大 ， 能做得越来越好 ， 而不是越来越差 。
??所以在增长的过程中如何做好规模、利润和风险的平衡 ， 有的时候利润放低一点 ， 规模就容易上一点 ， 因为你可以低价卖 。 有的时候财务杠杆多一点 ， 投入大一点 ， 规模上去的就会快一点 。 所以还是要平衡好 ， 比如说负债率要守好 ， 负债率跟你的商业模式有巨大的关系 ， 如果你的增长高 ， 增长速度快 ， 现金流变现能力强 ， 资产的流通性好 ， 回款时间很短 ， 负债率稍微高一点还是安全的 。 如果很慢 ， 有些是收租物业 ， 香港有些大企业做收租物业的时候净资产负债率都是20以内的 。
??中国房地产企业为什么现在是70左右的负债率？就是因为回笼的速度很快 。 一个企业要平衡好 ， 利润太低不行 ， 因为不会有积累 ， 都在损耗 。 人存地失最终会人地皆得 。 消耗掉资本的时候你会发现有些人为了冲规模宁愿亏损都会卖 ， 其实就是为了所谓的地丢了人 ， 最终会人地皆失 。 所以就是一个平衡 ， 每个企业根据自己不同的阶段 ， 不同的战略 ， 不同的目标去制定各自不同的平衡 。


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