收益|限制放松、收益可期，公募REITs万亿市场如何掘金？( 二 ) 证券投资|要求|资产|限制|指引|收益|掘

“从鹏华前海万科REITs过去5年的运行情况来看，投资者对于收益情况是比较满意的，投资体验也非常好。 ”8月9日，鹏华基金副总裁邢彪表示。
2015年发行的鹏华前海万科REITs ，是在此前监管法律框架下推出的在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品，也是国内首只在封闭期内投资目标公司股权、以获取商业物业租金收益为目标的公募基金。
第一财经注意到，《指引》正式稿更是为了提高收益率，放松了杠杆率的限制。
《指引》对基金负债限制有明显放松，由“借款总额不得超过基金资产的20%”变更为“基金总资产不得超过基金净资产的140%” ，杠杆率上限由20%进一步提升至28.57% ，不过依旧低于海外REITs项目45%的负债限度。
周岳认为，负债资金用途新增项目收购，由于基金派息后基本没有留存收益，因此收购项目依靠负债和扩募，负债限制放开后，基金管理人对资产主动管理的可操作空间显著改善，有利于基金及时补充优质项目以提升投资者收益。
也有业内人士建议，原始权益人可以在一定程度上考虑投资者的培育和市场建设，在发行时的定价上适度给予空间，以便二级市场能有更好的表现，吸引更多投资者参与。
“对于投资者来说，公募REITs的投资就相当于基础设施资产的IPO ，投资价值还是比较大的。 ”上述ABS业内人士认为，投资者也需要关注定价、成长性、运营管理水平及各类风险因素等。
“即便是商业地产行业，境内有效的市场跟踪数据也非常稀缺，更不论基础设施行业。行业透明度和跟踪数据质量的提升，长期来看有助于提升对REITs板块的认知和估值水平，但短期欠缺是否会对定价造成明显影响有待观察。 ”长城证券也分析称。
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