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小白读财经|下半年，深圳旧改棚改会大火？楼市呢？

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如果说上半年深圳房价吸引眼球的话 ， 那么下半年深圳旧改棚改会大火 。 7月20日深圳市人大常委会发布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》 ， 旨在解决深圳在拆迁、旧改和棚改中搬迁难等问题 。 比较亮眼的是提出了个别征收模式 ， 即当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收 。
“旧改”和“棚改”
与拆迁相比 ， “旧改”和“棚改”比较让人难理解 。 因为它们都是国内的重大的基建工程 ， 都是稳增长的重要措施之一 ， 但在此前却并不多见 。
首先 ， 旧改以商业性质为主 ， 如通过投资改善居住环境从而拉动电梯、装潢等其他消费 ， 而棚改则是政府行为 ， 公益性较强 ， 建成的住房只能是回迁房或保障房 。 其次 ， 旧改一般不涉及房屋拆迁和安置补偿问题 ， 而棚改往往则是拆除重建 。 而最重要的是旧改则需要全部业主同意 ， 而棚改则并不需要全部业主同意 ， 比例达90%即可 。 总之 ， 棚改和旧改 ， 前者是拆 ， 后者是改 。

棚改旧改已启动
目前在深圳多个小区的旧改棚改项目已启动 ， 特别是桃苑公寓等建于上世纪90年代的房子 ， 业主们更是急于改造得补偿款或安置费 。 但是这钱不是那么容易拿的 ， 现在的政策不可能让拆迁、棚改成为暴富的手段 ， 要么改造房子 ， 给点安置费、要么直接货币补偿 。


按照《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》 ， 老旧住宅小区必须满足以下两个条件之一：
①住房使用年限在20年以上 ， 且存在住房质量、消防等安全隐患 ， 或者使用功能不齐全 ， 或者配套设施不完善三类情形之一的；
②住房使用年限在20年以下 ， 但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的旧住宅区 。

所以说 ， 并不是所有“看起来旧”的小区都可以进行旧改或棚改 。 不过 ， 有的小区希望改造 ， 而有的小区改造却举步维艰 。 而这就是个别征收需要解决的问题 。
南山旧改棚改是块硬骨头
首先 ， 涉及到签字的问题 。 根据我在深圳朋友的摸底调研结果 ， 尽管街道办已经全面启动棚改旧改意向摸底 ， 但签字率参差不齐 ， 比如南山区的愉康花园 ， 据业主朋友说 ， 房子仅仅30年左右就露出钢筋了 ， 其实已经达到了改造标准 ， 但签字率仍迟迟达不到95% 。 为什么？小区业主觉得 ， 愉康花园位于学府路旁 ， 南山核心区 ， 周边配套已经非常完善 ， 除了房子破点 ， 基本没有其他什么问题 。 你要我棚改旧改 ， 让我搬去其他地方 ， 我肯定不愿意啊！

其次 ， 在政府看来 ， 地不够用 。 众所周知 ， 深圳的地寸土寸金 ， 然而深圳却一直在引进人才 。 人才来了 ， 那得有房子住 ， 才能安居 。 所以分配到南山区头上的安居房和公租房相当紧俏 ， 假如没有地 ， 那就只能拆旧房建新房了 。 据深圳朋友介绍 ， 不少在龙岗、光明的安居房 ， 因为位置太偏都出现了弃购的现象 。
人才需要新房子 ， 土著守住老房子 ， 政府又没有地 。 看看 ， 这注定是一个相当难啃的硬骨头！所以深圳采用个别征收 ， 也是没有办法的办法 。 不过个别征收最终也要看实际效果 ， 而且其中也注定会出现抗拆、拒拆的现象 。

【小白读财经|下半年，深圳旧改棚改会大火？楼市呢？】说到底 ， 由于深圳的土地资源紧张和发展的迅速 ， 深圳不会像其他城市那样拆迁一直拖 ， 寸土寸金的深圳等不起 。 但要解决拆迁这种问题 ， 增加土地供应 ， 才是长久之计 。


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